如果购买未完工住宅，首先要明确房屋的销售程序和产权是否明确，是否已被银行抵押；其次，首先要确定房屋是否有出卖人的产权证和销售许可证；那我们就应该知道房子是否抵押了。如果有抵押，我们应该了解抵押期限和如何解除抵押；最后，如果是拍卖行，我们应该查清房产转让手续是否办理完毕。如果开发商因破产破产，遭遇“烂尾”危机，房屋就不能归还开发商。因为退房后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或借据。购房者与开发商的关系将由买卖转变为债务。

一、房产证办不下来的原因有哪些

1、五证不全：五证齐全是开发商开始销售房产的前提，缺少任何一个证，都没法办理不动产权证。

2、房屋验收不合格：建筑工程只有验收合格后，才能交付购房者使用。如果楼盘因质量问题而无法通过相关部门验收，即使交了房也无法办不动产权证。

3、房子被抵押或查封：开发商想把建成的房子卖给购房者，就必须先到银行对房源进行解押，否则购房者就算买到了这样的房子，后期也无法办理产权证书的，被查封的房子就更不用说了。

4、购房者资料不全：办理房子的产权证书也是需要购房者配合的，毕竟买了房子需要办理产权证书的人是购房者。如果购房者没有配合开发商提交办理房产证的相关资料，那房产证肯定是办理不下来的，不过这种问题比较好处理，购房者再次提交相关资料申请办理房产证书就可以了。

二、买房时什么情形才可申请退房

1、开发商证件不全。根据相关规定，开发商销售房屋必须要证件齐全才可以销售，不然就不具备销售房屋的资格，即使购房者有跟开发商签订房屋买卖协议，也是属于无效的。2、房屋主体质量问题。通常购房者要求退房的情况的多发生在房屋交接，验收房屋的时候，因为这个时候发现的房屋问题比较多，比如说房屋主体质量问题，这种情况下，购房者就有权解除房屋买卖合同并可要求出卖人赔偿。3、开发商擅自变更房屋设计。虽然房屋设计方面的问题不涉及到房屋主体质量以及今后入住房屋的影响，但是我们买房子的时候就是冲着房屋原本的规划设计去的，如果是开发商有变更房屋结构、房屋的用途等行为，并且变更这些设计的时候没有告知购房者，这种情况下，房子已经不是自己原来选的房子了，也是可以申请退房的。4、房屋面积误差过大。根据相关规定来看，套内面积与合同约定的面积误差绝对值超过3％的，购房者是有权解除房屋买卖合同并要求出卖人赔偿的。5、开发商延期交房。开发商延期交房比较严重的情况下，购房者可以申请退房。