一、房产做抵押担保怎么办手续

房屋抵押为债务担保的，双方要签订房屋抵押合同，然后到不动产登记机构办理抵押登记，抵押权就设立。《中华人民共和国民法典》第四百条【抵押合同】设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

二、房屋抵押权实现的方式

1、拍卖抵押权人在债权已界清偿期而债务人没有履行还款义务时，可以申请法院依照一定的程序拍卖抵押物，就其所得的价金优先受偿。

如果拍卖抵押物后所得的价金多余债务金额的，超过部分应当返还抵押人。

如果抵押权人为多数人时，应当依照抵押权的次序进行分配。

2、变卖如果抵押权人不愿意拍卖抵押物的，也不愿意取得标的物的所有权时，可以通过一般的买卖方式变卖抵押物，并就所得价金优先受偿。

3、折价在债权清偿期限届满后，抵押权人可以与抵押人签订合同，约定由抵押权人取得抵押物的所有权。

如果抵押物的价值高于债权数额的，应当将超过的价款返还于抵押人。

通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，以房屋作为抵押物为债务担保的，抵押人和抵押权人要签订抵押合同，签订抵押合同后，到不动产登记机构办理抵押登记后，抵押权设立。