承租人的法律分类

(一)以租赁房屋的所有权性质为标准可分为公房承租人与私房承租人。

所谓公房是指由国家或国有企事业单位享有所有权的房屋，公房又可分为直管公房和自管公房。直管公房即政府房屋管理部门管理的公房，通常表现为房管所管理的公房;自管公房是国有企事业单位响应国家政策自建或集资建设并自行管理的房屋。对应地可将公房承租人分为直管公房承租人、自管公房承租人。公房承租人还可按国家进行房改时间为界点分为房改前出租公房的承租人和房改后出租公房的承租人。所谓私房是指由个人或私营企事业单位享有所有权的房屋，其承租人即为私房承租人。需要注意的是代管房屋承租人问题，所谓代管房屋是指“因产权人出走弃留或下落不明，由政府房地产管理部门、使用单位、军队代为管理需落实房产政策的房产。”由此可以看出，代管房屋的本质为私产，但因特殊原因，由政府房管部门等管理其产权，并以管理单位的名义与承租人签定租赁合同，所以若租赁合同无特别说明，则代管房屋承租人应归入公房承租人。

(二)以租赁房屋的用途为标准可分为住房承租人与非住房承租人。

房屋就其用途而言，可分为居住、生产经营、办公等，一般将生产经营、办公等房屋统称为非住房。对应地可将房屋承租人分为住房承租人与非住房承租人。

(三)以租赁房屋的租金依据为标准可分为执行政府定价房租标准的承租人及自行协商定价的承租人。

由于《房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”由此可见非住房的租金是自行协商的，而住房的租金则要执行相关的政策规定。公有住房的租金执行相关政策规定是理所当然的事，而私有住房的租金是否要执行相关政策的规定，在实践中有不同的规定。如北京市对落实私房政策带户发还产权的私有房屋执行政府制定的租金标准，又如南昌市人大于1996年颁布的《南昌市城市房屋租赁管理条例》第二十条第二款规定：“私有房屋出租供居住的，租金由当事人协商议定。租金标准实行最高限价。最高限价由市、县人民政府物价部门会同房产管理部门制定并公布。”该条款于2002年12月被修改成“私有房屋出租的，租金由当事人协商议定。”。

(四)以形成租赁关系的原因为标准，可分为政策原因形成的承租人与市场原因形成的承租人。

所谓政策原因形成的承租人是指承租人最初是通过计划分配的形式取得房屋租用权的，其房屋主要表现为两类，一是公房，二是落实私房改造退还政策退还给私人的私有住房。所谓市场原因形成的承租人是指通过自行协商取得房屋租用权的，其房屋同样表现为两类，一是政府房管部门投放到市场的公房，二是私房。这里需要特别说明的廉租住房问题。根据建设部等部委2003年12月31日颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》及2007年11月8日颁布的《廉租住房保障办法》的规定，廉租住房是政府房地产行政主管部门根据轮候顺序，对符合条件的家庭采取实物配租提供的廉价租金的住房。其取得方式具有行政分配的属性，但与计划分配还是有本质上的区别的，其应归入因政策原因形成的承租人。

(五)以承租房屋人员的多寡为标准可分为单一承租人与共同承租人。

这一分类不难理解。但这里要注意的是两种特殊情况。一是家庭承租，这主要体现在住房租赁中，其表现形式是户主一人承租，但实质是共同居住的家庭成员共同承租。二是拼租或群租，拼租或群租是否属于共同承租不可一概而论，关键是看其合同约定。

(六)以房屋用途变化的情况为标准可分为居改非的承租人与非改居的承租人。

所谓居改非就是将原为居住用房改作非居住的生产经营办公用房，这一现象主要出现在居民中，这些居民为更高效地利用房屋，将其住房改作店房等，以获得更高的收益。非改居就是将原为生产经营办公用房改作居住用房，这一现象主要出现在企事业单位中，这些单位为解决职工住房不足的问题，将其部分生产经营办公用房改作职工住房。对应地其房屋的承租人即为居改非的承租人与非改居的承租人。