一、预售房合同备案后可以撤销吗

首先，在涉及到开发商的环节，您需要同开发商达成一致共识，并且确保开发商愿意配合进行房屋交换。

通常情况下，开发商更关注的是新置房屋的价格，而未必会因为旧房屋能够提高销售收益而选择同意更换。

实际上，此举并非新增一套销售行动，仅为更换原有的房屋。

然而，相较于繁琐的程序以获得开发商的同意来完成房屋交换，开发商往往倾向于拒绝。

若开发商同意提供更换机会，则您必须与之签署相关的房屋交换协议。

此类协议并无房管局规定的标准化格式，而是由开发商的法律顾问负责起草。

无论是房屋交换还是退房，都需先撤销备案。

目前，各地区的房管局对于撤销备案都有着极其严格的要求和审查流程。

该政策的主要目的在于防范恶意炒房行为。

在撤销备案之前，您需要准备以下材料：

（1）、购房合同及其备案表的原件；

（2）、房款收据（发票）的原件及其复印件；若是通过贷款购买，还需提供首付款收据（发票）的原件及其复印件以及银行的按揭结清证明；

（3）、开发商和银行共同盖章确认的《商品房备案撤销申请表》，该表格的格式可向当地房管局咨询获取；

（4）、购房者夫妇二人的身份证原件及其复印件；

（5）、与开发商签订的《房屋交换协议》；

（6）、关于撤销备案（即退房或换房原因）的证明文件。

例如，因采光条件未达到标准或者开发商在销售过程中有虚假承诺等，具体内容可向房管局直接咨询。

当上述所有材料齐全之后，即可前往房管局办理撤销备案手续。

房管局受理申请后，一般需要等待七个工作日方可完成撤销工作。

届时，您便可以重新挑选心仪的房屋，重新签订购房合同并进行备案，同时再次办理按揭手续。

《商品房买卖合同司法解释》第六条

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

二、商品房合同备案后可以退房吗

原则上已经房子已经在房管局备案就不能退换。

如果遇到特殊情况时可以的。

但手续非常复杂。

1、首先，在开发商那边，要和开发商协商一致，要开发商愿意给换才行，一般来说开发商不会看中新要想买的那套是否价格更高，就算可以多卖点钱，也没有本质区别，且不是另外增加一套销售，只是换而已，反倒是对比起开发商同意给换房而需要做的复杂的手续，开发商一般都是不愿意的。

2、不管是换房还是退房都需要撤销备案。

而现在各地房管局均对撤销备案有非常严格的要求和审核。

要撤销备案必须准备以下资料：

a、购房合同原件及备案表原件；

b、房款收据（发票）原件及复印件。

如果是按揭需要出具首付款收据（发票）原件和复印件及银行的按揭结清证明。

c、开发商和银行加盖鲜章同意撤销备案的《商品房备案撤销申请表》此表的格式可向房管局索要。

d、购房者夫妻双方的身份证原件及复印件；

e、与开发商签订的《换房协议》

f、撤销备案（为什么要退房或换房的原因）的证明文件。

（如采光不达标准或开发商销售时不实承诺的文件等，具体内容，可以向房管局直接咨询）

所有东西备齐后，夫妻双方及开发商工作人员持本人身份证原件及开发商开具的介绍信，亲自前往办理。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“预售房合同备案后可以撤销吗”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。