当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。
一、合同的生效要件
1、主体合格。当事人应具备订立合同的条件,这是毋庸置疑的。
2、意思表示真实。意思表示真实是合同生效的一个重要构成要件,是指表意人的表示行为应当真实反映其内心的效果意思。合同是意思表示一致的产物,是一种当事人之间的合意。这种合意是否产生法律上的效力,取决于意思表示是否真实。
3、行为不违反法律及社会公共利益。《民法典》第153条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。法律、行政法规中的强制性规定在法律用语上往往表现为“禁止、必须、不得”等等,它不允许有任何形式的违反。
4、形式合法。《民法典》规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。这就涉及到当事人如果没有采用一定的形式,那合同是无效还是不成立?有人认为形式要件是合同的成立要件,有人认为是合同的生效要件,还有人认为应具体分析,根据合同的性质作不同的区分。有些合同,虽然法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式,但如果当事人未采用书面形式,一方又已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。从该规定可以看出,合同的书面形式更多的是作为证明合同存在的证据而出现。
二、怎么认定商品房买卖合同是否成立
1、合同形式要件应为书面形式。
当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的,应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效,目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效,但也有人认为在合同其他要件满足的条件下,只是口头形式的合同也有效。
2、房屋买卖合同的主体合乎要求。
房屋买卖合同的主体上要求买方一般须为公民个人,卖方须对房屋有完全的财产所有权,并有相应的民事行为能力。
对于两人以上人共有的房地产,房地产出卖一方应由全部共有人同意,部分共有人未经授权或有法定情形是不能代表其他共有人的。
3、买卖双方的意思表示要真实。
民事法律行为必须符合意思表示真实的条件,这也是私有房地产买卖合同成立和有效的法律条件。在实践中经常出现一些房地产买卖合同,一方采用欺诈、威胁、或乘人之危的手段订立合同,这样的合同违背了意思表示真实的法律原则,如此订立的合同显然是无效的。
三、民房买卖合同怎么签
当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所二)标的三)数量四)质量五)价款或者报酬六)履行期限、地点和方式七)违约责任八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
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