“赶快把兰州的那几个老板约过来谈谈。”陈东在刚刚走进办公室便被老板叫到面前一阵吩咐。身为一家中型房企的融资部经理，陈东刚刚在平安信托那里吃了闭门羹。

“现在接触的几大信托公司已经暂停了房地产信托融资业务。”陈东告诉《中国经营报》记者。此前，他们公司所在的成都城南一个商住综合体项目在银行贷款受限的情况下，正准备通过信托融资的方式解决开发资金，但这一模式在2010年末监管层要求信托公司严查之下已经处于暂停状态，只能通过行外资金考虑股权投资的合作模式。

随着房地产调控的不断深入，银行融资收紧，加上近期央行连续上调存款准备金率，房企融资已是难上加难。为了缓解资金紧张的困境，不少房企只能绕道信托“找钱”。

但近日随着银监会发出一纸《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况。中融信托、平安信托、中诚信托、中信信托、新华信托等相继暂时叫停了房地产信托的业务。

手中缺粮的地产商再度感受到寒流来袭。

信托从严

2010年4月开始住建部、银监会等部门密集出台楼市宏观调控政策，旨在严控房地产投机，抑制房价过渡上涨，然而在开发商延缓开发节奏、资金流动性宽裕的情况下，2010年年末，中国楼市的房价、地价依然继续攀高。

就在市场屡次质疑房地产调控失效的当口，银监会再度祭出监管利剑。

“实际上这次发文，并不是完全的叫停口吻，只是对信托房地产业务监管从严的信号。”中铁信托一位副总向记者表示，2010年7月，银监会就曾叫停房地产信托的银信合作模式，此次要求行业自查只是对行业风险的提示。正是在这种提示下，包括平安信托在内的多家信托公司已经暂停了房地产信托产品，“至少3月份之前不会有新的计划推出。”

事实上，2010年的楼市宏观调控，对于房地产信托来说，的确是个迅猛发展的良机。在证监会暂停房地产上市公司再融资、银行收紧开发贷款的背景下，地产商越来越多地依赖信托融资这一平台。来自中国信托业协会的数据显示，2010年1~10月，全国信托公司共发行房地产信托1500亿元，房地产信托在信托业务中的比例也由年初时的10.64％上升到三季度末时的13.41％。其中仅中融信托、平安信托、中诚信托、中信信托、新华信托5家公司发行的房地产信托资金就高达1200亿元。而在2009年全年，全国房地产信托的资金仅有449亿元。

“在银行贷款受限的情况下，大多数房企的融资渠道只能转向二级市场或者信托，相比地下钱庄等二级市场，房企通过信托融资虽然承受着13％到20％的融资成本，但比地下钱庄要低而且阳光得多。”信托业研究人士蒲海涛表示，一旦信托融资从严，不少中小房企将面临断粮的危险。

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资金断流？

监管层对于房地产融资渠道的严控，已不是突发行为了。

“早在2010年6月底和7月中，银监会就分别以5月以及2季度末的数据为基准，对房地产信托进行了两轮压力测试，随后又叫停了银信合作。”蒲海涛分析，2010年末历来是开发商偿还银行贷款的高峰期，银监会选择在这个时期严查房地产信托业务，就是斩断地产商的融资幻想，迫使他们采取低价销售的策略来保持资金流转。

低价快速销售也是监管层乐意看到的。据华远地产董事长任志强近期在成都的一次会议上透露，通过快速销售包括万科、恒大等在内的地产商手中至少积累了1.8万亿元的现金，即使所有的融资渠道卡死，至少也能支撑到2011年6月。

但更多的地产商数据却并不乐观。有关机构的数据显示，78家A股房地产上市公司中经营性现金流下降却异常明显，截至2010年11月，这78家公司的经营性现金流负数超过600亿元。

“在监管层对银行信贷不断收紧、个人房贷门槛不断提高乃至整个货币政策由松到紧的2011年，开发商到底能扛多久，谁都难以断言”。陈东表示，绝不能用2010年的政策和市场来作为2011年的依据。“不少中小开发商在2010年都面临着入不敷出的困境，如果在2011年再不通过快速流转维持现金状况，那么再度扩张，乃至生存就变得难上加难。”

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另辟他途

正是在这种忧虑下，陈东登上了飞往兰州的飞机。

原本他公司所持有的成都这个项目，已经通过一家信托公司谈妥，以两年期、年息13％的方式来发行房地产信托，如今信托暂停，最直接的做法就是暂缓项目开工，但2011年8月就是规定的动工日，必须在这之前解决开发所需的几亿元资金，通过与兰州几个老板的合作，股权融资就成了他们现在的首选方式。

有人辞官归故里，也有人连夜赶科场。

虽然在更多的地产商看来，虽然在短时间内，股权融资和信托融资都还不能取代银行融资，成为地产商融资的主流模式，但仍将是中国楼市宏观调控密集期一条难以忽略的融资之路。

通过2009年、2010年的连续数十亿资金拿地，已然挤入房地产开发业的四川宏达集团，在银监会下达严管令之后，迅即通过与中海信托、四川省投资集团等共同组建四川信托。在宏达系扩充金融版图的同时，也然为其刚刚进入的地产业找到一条融资之道。

根据四川信托的投资计划，其3年内将完成250亿元的信托投资，其中就包括为四川地产一哥四川蓝光的50亿元信托合作意向协议。

“政府肯定不会将地产行业一棍子打死。”在成都东怡地产公司总经理唐中伟看来，中小地产商通过年末的市场回暖或是短期拆借方式解决了当下困难之后，更多的还是希望等待银行开闸，信托严管也会有冬去春来的时刻。

对信托公司房地产信托业务风险提示主要内容：

要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况；

信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全；

开发商或其控股股东是否具备二级资质；

项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件；

第一还款来源充足性、可靠性评价；

抵质押等担保措施情况及评价；

项目到期偿付能力评价及风险处置预案。

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