根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条规定，开发商应当承担违约责任。合同中没有约定违约金的，可以依照有关法律确定赔偿金额。有两种情况：未签订购房合同，出卖人未通知房屋实际竣工日期完整的。

一般来说，对于第一种情况，直接约定逾期交货期的违约金就足够了，但为了防止第二种情况的发生，买卖双方对入住条件存在争议，卖方迟迟未能解决争议，买方未能按时办理入住手续，导致更多的争端。因此，买卖双方应明确约定：

（1）出卖人在向买受人交付房屋时，应先通知买受人，出卖人应向买受人交付北京市建设工程质量证明书、房屋质量保证书和房屋使用说明书；二是出卖人承诺：供应水、电、气，全部开放，所提供的房屋装修标准也应符合合同约定的标准，否则视为不符合入住条件，按双方约定的一定期限顺延入住日期，在该期限内，出卖人应当符合入住条件；否则，视为违约，出卖人逾期交付房屋；

（2）出卖人的行为已构成逾期交付房屋的，每逾期一天，以房价的一定比例（如万分之三）作为违约金，直至出卖人实际交付之日。逾期超过一定期限（如3-6个月）的，买受人有权解除合同，出卖人除应向买受人返还房价本息外，还应双倍返还定金并支付逾期违约金。