商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。

1、购房者违约

2、卖方违约

3、双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见

4、双方都违约，但协商达不成一致意见。

一、退房后能不能要求赔偿损失

购房者如果要退房，还能不能要求发展商承担违约责任，能不能要求其赔偿损失这比较复杂，如果购房者由于合同无效而退房，则合同中的违约金、赔偿金等条款也是无效的，原则上双方均无须支付违约金、赔偿金等。

但是《民法典》第592条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。所以，如果由于某一方的过错导致合同无效，则这一方应赔偿对方的损失，但不能以所谓“违约金”名义索赔。

如果购房者由于解除合同或发展商违约而退房，则依据民法典生效之前的规定：《民法典》第566条、第577条之规定，当事人有权要求赔偿损失。为此，当事人既可以约定违约金，也可以约定其他赔偿损失的计算方法。依据《民法典》第585条之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

同时，《民法典》第588条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。这就意味着，“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。

二、什么情况下可以退房和要求赔偿损失

1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用；

2、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格；

3、房屋质量问题严重影响正常居住使用；

以上三种情况内的，买受人可以解除合同和要求赔偿损失。