买二手房时卖家反价怎样应对

一个完整的二手房交易，一般需要签约、赎楼、资金监管、贷款、递件过户、抵押担保等多个环节，至少需要一个半月或者更长的时间才能完成。其中签约之后、卖方赎楼之前阶段最容易遭遇卖方反价，“在过户之前，即使买方已经办好资金监管和贷款手续，但只要卖方一直观望，迟迟不愿意赎楼，合同就很难继续履行下去。

卖方违约，买方有三个选择，主张双倍返还定金、主张违约金或要求继续履行合同，但是究竟选择哪一种方式对自己更有利，需要综合案件的情况分析。一般来说，在定金和违约金之间，买方更愿意选择金额更高的违约金。但是究竟选择违约金还是选择继续履行合同？这需要考虑房屋交易价格、上涨幅度、自己对房屋的需求等因素。

首先，假如选择违约金，一般合同约定的违约金比例为交易价格20%，但法院对违约金的支持比例却不一致，存在较大的自由裁量空间。但毫无疑问的是，在当前恶意违约情形较多的情况下，法院肯定更倾向于打击不诚信的行为、尽可能高地支持违约金的比例。目前，深圳法院已经有多起判赔支持20%违约金的案例，这对违约者来说，是非常严厉的信号。

如果买方对房屋的现实需求非常迫切，或者房产价格涨幅远超20%，则对于买方来说，要求继续履行合同无疑是更好的选择。但房地产交易自身的特点，决定了法院在判令继续履行的时候需要考虑更多的因素：即必须具备可操作性或执行性，法院才可能判令继续履行。

注意以下几个问题：

一、在合同签订时，首先要确保合同的效力，不给对方留下主张合同无效的借口，比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等；

二、在合同内容上下功夫，比如尽可能约定更短的交易周期以尽快完成交易，或者约定更高的定金额度（法律规定不超过交易金额的20%），或者约定一旦发生纠纷、诉讼引发的律师费及各种费用，由败诉方承担，尽可能增加违约成本；

三、自己严格依买卖合同约定履约，不给对方留下“买方违约”的口实，包括按时足额支付定金、及时办理首期款的银行资金监管手续等；

四、发现对方可能违约的，要及时固定证据。如果卖方应履行义务期限届满时未履行其义务，买方应自己或者委托律师向卖方发出书面的《履约催促函》，并保留函件复印件及邮寄凭证，以证明对方违约的事实；

五、一旦发生纠纷，如果双方协商不成，买方应及时委托律师维护自身合法权益，而且无论买方考虑何种诉讼请求，在起诉后都应立即申请财产保全，查封涉案的房产，以保障今后判决的顺利执行。