关于购房退房的具体操作步骤如下：首先，购房者应以书面形式（如挂号信）、电子传真或直接电话方式，向开发商正式表达其想要取消购房协议的意愿。紧随其后的是，督促开发商在接到购房者的退房申请之后的第15个自然日之内，全权负责处理并完成购房者与其所贷款银行之间的所有解除或者终止合同的相关手续。接下来，要密切关注开发商如何将全部购房款如数退还至购房者手中。根据现行的法律规章制度来看，当购房者因开发商的过失行为选择退房的时候，实际上是涉及到了合同撤销的行为。因此，唯有在开发商违约且满足以下其中之一的前提下，购房者才能顺利实现退房：第一种情况是，开发商与购房者经过充分沟通与协商，双方均同意解除购房协议；第二种情况是，商品房买卖合同中明确约定了退房的条件，并且开发商的违约行为恰好符合此项条件；最后一种情况是，开发商的违约行为已经严重到足以触发《中华人民共和国民法典》第五百六十三条中所规定的情形。

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。