买套房子仅首付款就付了49万多元，但是，过了好几个月，购房者王先生才知道，银行拒绝了他的按揭申请。可是这个时候，王先生实在筹不出113万元的购房余款，他想退房拿回首付款，但开发商不乐意了。开发商说，退房可以，但是要赔11万多元的违约金和42万多元的房价下跌损失，这样一算，王先生的首付款全赔给开发商都不够。

掏了首付款后银行不给贷款，能不能退房拿回首付款?购房者要不要承担违约责任?为此，购房者和开发商闹上了法庭。

拍案

付首付后银行不给贷款

据购房者王先生起诉说，前两年他与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，约定王先生向开发商购买集美区某花园跃层楼中楼，总价162万多元。合同签订当天，王先生支付了首期款49万多元，余款113万元以向银行办理按揭贷款的方式支付。王先生说，直到他们提起诉讼为止，购房合同已经签订超过1年，开发商仍然无法代为办理银行按揭手续，导致他们无法支付剩余的房款。开发商却说，据他们从银行查到的情况，是由于购房人王先生在其它的贷款中存在逾期付款，信用记录不良，所以银行决定不贷。因此，这事应该由王先生承担违约责任。

但是，王先生认为，资信不良不是违约行为，他在银行不贷款给他的情况下，实在无力支付剩余的购房款。王先生找开发商协商，要求解除购房合同，并且退还已经收取的购房款49万多元。

购房者起诉开发商反诉

双方协商不成，无奈之下，2008年12月，王先生只好起诉到法院，请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判被告的开发商立即退还购房款49万多元。

开发商提起了反诉。开发商说，王先生因自身的资信原因，构成违约，应按约定支付违约金11.3万元。此外，购房者王先生还应该赔偿因房地产市场价格下跌造成的损失42万元。

近日，这个案件经过审理后，在法官的努力下，双方进行了调解。最后，原告王先生与被告的开发商一致同意解除商品房买卖合同，王先生同意向开发商支付违约金11.3万元，而开发商不再追究王先生的其他违约责任，并将王先生已支付的49万多元购房款扣除违约金和税费后，返还给王先生。

焦点

银行不贷款损失谁承担?

开发商：没按时付款就是违约

开发商代理人说：需要澄清一个认识误区，认为说按揭贷款是开发商的义务，其实不是这样的。按揭贷款，说穿了就是购房者向银行借钱来买房子，严格来说，属于购房人付款方式的一种履行方式之一，所以说，合同中约定，购房人要向银行去贷款，他要保证他的资信状况符合银行的审查要求，如果他没有通过银行的审查要求，就应该在接到开发商的通知后5天内，一次性补足剩余的款项，否则就构成违约。

开发商认为，根据商品房买卖合同补充协议第三条第五款的约定，合同签订之日起60天后，因买受人原因而使按揭手续无法办理或银行未批准同意按揭的，买受人应在出卖人通知送达之日起5天内付清全部房款，否则，出卖人有权单方面解除合同，而且买受人应按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。

另外，房价下跌损失也是买受人应该承担的责任。这完全符合对等公平的原则。

购房者：银行不贷责任不在买方

购房者代理人、凌一律师事务所林志铭律师认为，本案合同的解除，按揭贷款贷不到，责任不在于原告方，也不在于被告方，不可归责于双方中的任何一方。王先生确实存在在其他按揭贷款还款过程中迟延还款的事实，但是这些迟延还款都是在与他签订《商品房买卖合同》之前发生的，且在双方签约之前已经还清。这些事由业已存在，开发商应该可以查询到王先生的这些情况，对此应当知道，这是双方签订合同的基础。因此，王先生无需承担违约责任。

林志铭说，这个退房纠纷案件，跟其他购房者反悔的案件不太一样，这个购房人并不是说他不买房子了，他很愿意买这个房子，但是他现在实在买不起，由于银行拒绝放按揭贷款给他，这个是国家政策的原因，这个也是购房人在订立购房合同的时候，很难预见到的。所以购房人要求解除这个合同，是正当的。在这种情况下，开发商要把房价下跌的损失转嫁到购房者身上，这是非常不恰当的，不符合公平的原则。

专家说法

明显不公平可解除合同

厦门大学法学院副教授黄健雄认为，当购房人付了购房首付款，但因信贷政策调整或个人资信原因导致银行不放贷，相关司法解释根据合同法关于公平原则的规定，参考劳动合同法的规定，规定了情势变更制度：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

他说，《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。

因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的，另一方提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。在房价上涨情况下，房屋差价部分即原来买受之价与上涨后的房屋价值间的差额。在房价下跌情况下，房屋差价部分即原来买受之价与下跌后的房屋价值间的差额。