(一)估价对象复杂,估价方法选择较为困难。相对于其他目的的估价,拆迁评估的对象较为复杂,一个拆迁项目往往包括住宅、店面、办公楼、车库、仓库等不同的物业类型,同时,一次估价中还会面对大量的房屋。少则一、二栋,多则成片乃至一个小区,面对的是众多的业主。因此在估价方法的选择上较为困难。由于受地区信息的限制,使用同一种估价方法几乎不可能,但使用不同的估价方法又会让房屋所有权人误解,认为有操纵价格的行为。一次拆迁评估中,估价结果既要有整体价格,还要有分户价格,而每一户的价格又受楼层、朝向、采光、户型等诸多因素的影响。
(二)可比案例较少,参数收集困难。就拿海西地区来说,房地产市场较小,拆迁多为旧有住房,而旧有住房交易案例相对较少甚至没有,就算是有,由于受一些情况的影响,取得的交易案例往往也很难作为参考案例。一是交易双方为了规避交易过程相关的税费,协商压低合同价。到房产管理部门备案的价格并非真实交易价格;二是双方虽有签订转让协议,但不到房产管理部门办理变更手续。由于可比案例参数收集困难,使用市场法评估的困难就非常大,也为其他方法的验证带来困难。
(三)装修的特殊性,成新率的确定较为困难。《城市房屋拆迁估价指导意见》指出,被拆迁房屋内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托估价确定。但拆迁当事人往往难以对价格进行协商解决,拆迁人为了省事往往也采取简单的方式,直接委托估价机构在确定被拆迁房屋价值时一并进行。由于装修的特殊性,采用市场法估价很困难,一般采用成本法评估,但由于受保养情况、装饰风格、装修材料、装修档次及装修使用年限无明确的规定等方面的影响,在成新率方面往往容易产生较大的分歧。
(四)拆迁的特殊性,补偿安置价格难以确定。城市房屋的拆迁安置补偿价格。是由地方政府决定的。而许多拆迁是市政、基础设施等项目,拆迁安置补偿费用多是由政府来出的,另外为了加快城市建设和改造、吸引开发商的资金投入,多用压低拆迁安置补偿价格的方法来降低成本。在这种情况下。补偿安置价格就难以确定了。
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