一、租赁合同的形式有哪些

租赁合同的形式分别为要式合同和不要式合同。合同的形式又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式，是合同内容的载体。就租赁合同而言不定期租赁合同为不要式合同，无须采取书面形式；租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，双方当事人对租赁期限存在争议的，推定合同为不定期租赁合同。

二、租赁合同的期限不得超过多少年

租赁合同的期限最长不得超过二十年，租赁期限届满承租人应当及时退房；超过二十年的部分视为不定期租赁，双方都有任意解除权；如需续租可以与房东协商，重新签订房屋租赁协议。

《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

三、租赁合同的法律特征

租赁合同的法律特征如下：

1.租赁合同是转让财产使用权的合同。

2.租赁合同是双务、有偿、诺成合同。

3.合同的标的物只能是法律允许流通的财产，且不能被消费的特定物。

4.租赁合同是主体范围相当广泛的合同。

5.租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，又引起特权法律关系，即导致承租人获得特权性质的租赁权和先买权。