房屋买卖合同无效的认定房地产单独销售，合同无效。因为房子建在土地上，是土地的附着物，是分不开的。因此，房屋所有权通过出售转让时，房屋占用的土地使用权也必须同时转让。出卖人将房产、土地出售给不同买受人的，或者在出售房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权的，买受人可以主张买卖合同无效。产权未登记转让的，合同无效。房屋买卖合同标的物权属转移，以买卖双方向房屋所在地房管部门登记过户为标志。否则，房屋买卖合同不能生效，房屋所有权转移的法律效力不能发生。即使房子已经实际交付，也是无效的。因此，只要房屋没有正式登记过户，即使出卖人已收取价款并将房屋交付买受人使用，当事人仍可以主张合同无效。

3产权主体有问题，合同无效，出卖房屋的主体必须是房屋所有人。如果非业主出售他人的房屋，出售无效。该房屋产权为数人共有，须经共有人同意，方可出售。出售共有房屋，应当提交共有人的同意书。部分共有人未经其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其买卖行为也无效。4违反优先购买权，合同无效的，在房屋所有人出售共有房屋的同等条件下，共有人享有优先购买权。房屋所有人出售出租房屋，应当提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指相同的价格，也包括相同的交货时间、相同的方式等。房屋所有人出售房屋时违反共有人和承租人优先购买权的，共有人和承租人可以请求法院宣告房屋出售无效。

5单位违反规定购房的，合同无效，机关、团体、部队、企事业单位不得购买或者变相购买私人住房。确需购买的，必须经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私房的，业务关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也以个人名义登记。但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产经营、办公或宿舍。本案中，单位变相购买私房，交易关系无效。本市属于国家或企事业单位补贴的私人住房，如果要低价购买或建设，需要出售的，只能出售给原补贴单位或房管局，否则无效。

6价格欺诈、明显不公平、合同无效，出售城市私人住房，双方应本着按质论价的原则，参照当地人民政府规定的私人住房评估标准协商价格，经当地房管局同意后，交易可以成交。买卖合同生效后，双方不得无故对价格表示遗憾，但应按合同约定的价格、期限和方式交货。但是，如果卖方在交易后有欺诈、隐瞒或内部质量问题，买方可以要求与卖方重新协商价格。协商不成的，买受人可以向法院提起诉讼。根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让（含销售）：（一）以转让方式取得的土地使用权不符合房地产转让条件的；（2）司法、行政机关依法决定查封或者以其他形式限制不动产权利的；（三）未经其他共有人书面同意，共有不动产的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律禁止的其他情形法律、行政法规。建议当事人聘请专业律师提供法律服务，最大限度地保护自己的合法权益。