商铺租赁合同提前解约一方需承担的责任：合同一方当事人在合同履行期限届满且未完成履行前单方面解约的行为，构成违约。要按照租赁合同的约定支付违约金；若商铺租赁合同没有约定违约金的，则不需要支付违约金，但应当承担赔偿对方的损失等违约责任。

商铺租赁纠纷案例分析及应对措施

商铺租赁纠纷

商业地产商怎样应对租赁纠纷

案例：

2007年甲公司与乙公司签订商铺租赁合同，使用的是上海市房屋租赁合同标准版，约定乙公司承租甲公司项目中的某一商铺用作餐饮使用，乙公司先行支付两个月的租金作为保证金，租赁合同还约定租金按月支付，先付后用。

自2008年初起，乙公司经常延期支付租金。同年10月中旬的一天，甲公司突然发现乙公司没有营业，商铺内空无一人，顿感不妙，即打电话给乙公司的法定代表人和负责人，但电话都关机。经查，乙公司的法定代表人和股东均非本地户口，身份信息的真实性都无法核实。

至突然停止营业之日，乙公司已拖欠两个半月的租金，而乙公司已支付的两个月的保证金也不足抵扣拖欠的租金。甲公司该如何应对

应对

笔者建议：首先，不立即提起诉讼，而是先行收回该商铺。因为一旦涉及诉讼，诉讼时间至少需三个月，在找不到乙公司法定代表人或其他负责人的情况下，还要进行公告，传票公告的时间就是60天，判决书的公告送达时间又要60天，这样诉讼时间则需半年以上；且一进入诉讼程序，该商铺就不能另行出租，会进一步扩大甲公司的损失。

第二、依据双方租赁合同中的约定，如乙公司逾期不支付租金累计超过三个月的，甲公司可书面通知乙公司解除合同，甲公司可发函通知乙公司的法定代表人及其股东，书面告知因乙公司的违约行为而解除合同的法律意见。

现乙公司累计拖欠的租金为两个半月，还不符合合同约定的甲公司单方解除合同的条件；如甲公司马上进入该商铺对乙公司的物品进行处理，在合同履行上可能会存在问题。

在书面通知无法送达的情况下，也可登报通知。完成通知手续后，甲公司可请该商铺所在地的物业公司、居委会及业委会（如有）、派出所（如有可能）一起到场，在几方在场的情况下甲公司派人进入该商铺；并且应从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品现状进行录像保存；同时对该物业内属于乙方的物品制作清单后，将其物品搬迁至可暂时存放的地方，并且由参与方在清单上一起签字确认，做好固证工作。

关于该商铺内的装修问题，因为双方合同中没有约定合同解除后装修如何处理，故可根据不同情况酌情处理。上海高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）》中的第14条明确，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租人确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。也即案件中的装修损失应由乙公司承担，但如果甲公司之后利用了该装潢，则应给予乙公司相应补偿。

这样，对乙公司的物品和装修进行处理后，甲公司就可将该商铺另行出租了。至于甲公司的其他损失，可通过诉讼，要求乙公司进行赔偿。

建议：

上述案例中的租赁合同主要存在以下问题：

案例中的租赁合同不足以全面保障甲公司的权益。双方约定的保证金是两个月的租金，而租赁合同约定，如果乙公司逾期不支付租金累计超过三个月的，甲公司才可书面通知乙公司解除合同。发生上述案例中的情况时，其保证金不足抵扣所拖欠的租金，这样无法从根本上去保障甲公司的利益。

因此，建议在租赁合同中约定，一是保证金的数额应为三个月的租金（根据实践中的惯例）；二是如果乙公司累计拖欠1个月（或更少的时间）的租金时，甲公司也有权单方解除租赁合同。如此约定后甲公司就握有主动权了，一旦乙公司累计拖欠1个月（或更少的时间）的租金，就可通知解除合同；拖欠的租金可在保证金内抵扣，这样就不会对自己的利益造成损害。

案例中的租赁合同如增加以下约定，则甲公司就不会处于被动的境地。

（1）关于单方提前解除合同方面。在租赁合同中可约定：若乙公司拖欠租金或物业费及其他费用一个月，甲公司有单方解除合同的权利；如乙公司无故停止营业累计达10天或连续停止营业达3天，则甲公司有权单方解除合同。这样甲公司在保障自身利益的前提下，可根据情况决定是否行使合同解除权。

（2）关于乙公司在商铺内的物品问题。在租赁合同中可约定，租赁合同到期或提前解除合同的，乙公司遗留在商铺内的物品视为乙公司的弃置物，由甲公司任意处理。

（3）关于装修问题。在租赁合同中可约定，租赁合同到期或提前解除合同的，乙公司应将该商铺恢复原状，恢复原状的费用由乙公司承担。如乙公司未将该商铺恢复原状的，甲公司可代为进行，费用由乙公司承担。

（4）关于甲公司利益损失赔偿问题。在租赁合同中可约定，乙公司的股东对乙公司的所负债务承担保证责任。如此一来，就算乙公司资不抵债，也可向乙公司的股东进行追偿，甲公司的损失更有望获得足额赔偿，以保障其合法权益不受损害。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条

当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。