一、不动产抵押只有登记才能设立抵押权

不动产，是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。与动产相对。

不动产抵押，除了要订立书面合同外，还需要办理抵押登记，抵押权才能生效。但是未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，未办理抵押登记的不动产抵押合同，债权人并不享有对这个不动产的抵押权，无权在债务人无法偿还债务时对不动产变价处分并优先受偿，但可以请求法院判决抵押人补办抵押登记，或者判决抵押人承担违约责任或者损害赔偿责任。

这会导致什么法律风险？比如甲和乙签订抵押合同，约定一套房子作为抵押物，但是没有办理登记，那么，当甲的债权无法实现时，可以请求法院判决乙补办抵押登记手续，但是倘若乙又承担了别的债务无法清偿，导致房子被做了财产保全，那么，这个抵押手续就办不了。那你只能要求乙按照约定房子的价值承担补充清偿的违约责任，但是乙还身负数债，如果他的财产能全部还清债务，那其实还行，如果不能，只能按债权比例偿还而如果办理了抵押登记有了抵押权，就能直接去法院申请把他那套房子拍卖掉，所得款项优先偿还甲的债。

二、动产抵押不登记无法对抗善意第三人

动产抵押，抵押权自抵押合同生效时生效，但是未经登记，不能对抗善意第三人。所谓的善意第三人，通常是指不知情的人。举个例子，甲乙签订抵押合同，抵押物是汽车，但是丙不知情（善意第三人），乙又把汽车卖给丙，那汽车就是丙的了，甲无法对这辆车行使抵押权。又或者乙把汽车押给了丙，和丙做了登记，那么丙就可以优先受偿。丙也没办理登记，那么甲丙按照债权比例受偿。

如果之前办理了登记，后面就没那么多故事了，任凭乙再怎么一物多押和先押后卖，优先受偿权都是稳稳的在。

三、写在最后