1、在一房二卖中,卖房人先后与不同两个的买受人订立合同后,对后面的买受人履行了合同义务,办理了房产过户的登记手续的相关情形。
一房二卖中,这种情形为普遍。在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的权人,故其享有的是基于对该房屋权上产生的物权请求权。而前一个购房者只能主张开发商返还购房款、赔偿损失,不能主张购房合同继续履行。
2、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋权人。也就是卖家出卖的并不是自己的房产,所以后一个合同是无效的。因无权处分并终导致合同无效的,由出卖人向后买受人进行赔偿。
3、在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。
在一房二卖中,二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的权。这种情况下两个买卖合同不因先后而出现效力差异,实践中要区别不同情况予以合理的处理。
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