四年前，北京安定门外大街的东侧，一个以巨库命名的产权式商铺闪亮登场，四年后，他仍然屹立在那里，但四年的时间并未让她摆脱北京商业地产反面教材的身份。

四年前的巨库招商不利而不得不重新整顿，而四年后的巨库招商仍然多少显得冷清。虽然这四年之中，北京的商业地产运作模式已经逐步的改变与完善，但却仍未较四年前发生革命性的变化，此时，回望巨库作为反面教材的四年，恰有以史为鉴，昭示未来之意。

四年之后冷清依旧

如今，在焦点房地产网和搜房网的写字楼项目的论坛上，还可以找到不少转让巨库产权商铺的帖子，其内容大同小异，都将巨库冠以旺铺的称谓，并描绘了未来丰厚的投资回报，至于转让原因，大多是本人欲出国等不可抗力。

难道真是这些不可抗力让小业主放弃了未来丰厚的投资回报和前途?不尽然，知情人士告诉记者，发这类帖子的有两类人：一是炒楼花的楼虫;二是因为巨库投资回报不佳，半路出手的小业主。更多的可能是商铺的业主。知情人对记者说。

然而，更多的人却对巨库投资回报的真实情况沉默缄言，几位小业主虽然向记者表示巨库的商铺投资令其难以维系合理的投资回报，但问起究竟亏了多少，这些业主却都含糊其辞，还想出手呢，不好透露成为了最好的拒绝理由。

四年前，巨库开业四个月之后，三楼将重新招商，大部分租户酝酿着撤租，少数租户舍弃管理费毅然撤租巨库招商的冷清，从当时三层的食库就可瞥见一斑，即便是在饭点，这里依然可以轻松找到空位;巨库一层东北的轿梯和东南的滚梯开业以来就没有开过，附近的商户叫苦不迭。

而四年之后，情况虽有好转，但也远没有达到项目开业之初所描绘的那般景像，这一切，似乎更值得反思巨库四年依旧艰难的原因所在。

定位偏差无消费力

正所谓思想力决定行动力。定位于35岁以下时尚青年的巨库新青年时尚卖场，无论从包装设计、概念、商场内的装修和宣传攻势等各方面都花费了心思，在当年的商铺市场颇具影响。但它开在一个不该开的地方。商业专家蔡宇翔说。

巨库位于安定门内蒋宅口，其前身是号称北城万通的北京嘉信长城小商品市场，先期定位吸引18岁到35岁之间的消费者，该年龄段中时尚青年和白领居多，而蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是上世纪80～90年代建造的房屋，居民年龄在40～60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具备一定消费力。

此外，作为体验性消费卖场，巨库的客户群还应是其他区域的目的性消费人群，这些时尚男女一来仰仗特色商品的吸引，二来依托交通的支持，如他们钟情于SOGO、东方广场、西单等区域的商场。巨库所处的区域虽看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。

产权分散难以管理

据介绍，以室内产权式商铺销售的巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多。

这类操作模式在京城并非巨库首创，早年的万通小商品批发市场等店铺就是代表，其投资失利都曾令业界对室内产权式商铺投资市场产生疑虑。

基强联行北京公司总经理陈某东表示，产权分散后的商铺投资之所以失败，主要因素是：商铺无法形成统一经营，经营费用无从获取。商铺经营一般都要经过一段培育期，在此期间，由于产权分割后，小业主多考虑自己的利益，很难统一所有投资人的意愿去经营商铺，即便有人牵头，大量的广告和促销费很难找到落脚。从正常情况看，支出的来源大多是向商户收取管理费，刚刚开始经营，商户的收益情况最不稳定，如果经营好，租金提高没问题，而一旦商场整体经营不好，商户可以提前退租，最多损失押金，但投资者的利益便无从保证。

规划缺失无以回报

以食库、装库、秀库和玩库为主题，划分出四个区域，巨库一开始的规划定位还算明确，购物体验式卖场打破了京城传统的商铺经营模式。然而这一新颖的商铺模式没能在蒋宅口找到适合的土壤。