一、国有土地住宅使用权年限

土地使用权指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布）第12条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1、居住用地年；

2、工业用地50年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。

二、不同的土地用途的区分

1、居住用地：包括普通住宅、高档公寓、别墅等；

2、商业用地：包括百货商中心、商业店场、购物铺、超级市场、批发市场等；

3、办公用地：包括商务办公楼（写字楼）、政府办公楼等；

4、旅馆用地：包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等；

5、餐饮用地：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等；

6、娱乐用地：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等；

7、工业和仓储用地：包括工业厂房、仓库等；

8、农业用地：包括农地、农场、林场、牧场、果园等；

9、特殊用途用地：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、基地等；

10、综合用地：是指具有两种或两种以上用途的房。

三、土地使用权和房屋所有权的区别

房屋产权是由土地所有权和房屋所有权组成。

房屋所有权没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，房产证里是没有期限登记栏的。

土地使用权是有期限的，国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。其中居住用地的最高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。