房产投资须谨慎三大认识误区当心弄巧成拙

这几年，不少富裕起来的人，手中吃剩有余的资金找不到更好的投资渠道时，纷纷将眼光转向了房产市场。此举本无可厚非，但是，除了对选择的投资对象不能放进篮子就是菜之外，更重要的是一不小心陷入某些认识上的误区，可能弄巧成拙。

据笔者的观察，当前一些房产投资者，主要存在以下几种认识误区：

误区之一，坐收租金。如有位朋友，前几年刚在杨浦区购买了一套108平方米的二室一厅，三口之家绰绰有余。不久前，见邻近的虹口区江湾镇新开一楼盘，买下一套130平方、总价在120万元的三室一厅，据售楼小姐介绍，3500元一个月随随便便的就能租出去。笔者同他说，这个决策有问题，最大的失误在于既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。这是因为目前上海决定租金贵贱的主要因素在地段，并且未来至少10~20年还不会改变，很可能每平方米2万元以上的黄金地段物业，能获8~10%的回报，而每平方米上万元的地段也许只能获得3%的收益。另外，选择住那一带的人，有几个能付得出3500元月租？或者有多少事业有成的外籍、外埠人士在那一地区创业？要像售楼小姐所说的捉不住纯居住的就租给办公司的，殊不知，目前上海对商品房的用途监管很严格，这里显然有误导倾向。诚然，售楼小姐只管销售，自然会说个讨巧的行情来迎合你，至于你今后能不能顺利出租，她才管不着呢。

误区之二，留给后代。有一些朋友认为，趁现在手上有钱，不如买套房子捂着，留给子女长大了婚嫁时用，因为物业保值、增值。其实，这样的考虑也是偏颇的。一方面，任何物业都既有一个与时俱进的概念，也有一个折旧的因素。现在的房子是贵了，但品质也好多了。由此推理，现在买了房子留到10年、20年以后很可能过时了落伍了。再说儿孙自有儿孙福，尽管现在为了规避房价上涨，在提前为子女买好房子的同时，却在为他们设计了未来，比如学习、工作与生活的地域被框死了，要是现在买的房子，与他们心仪想往的区域不符，岂不是白忙乎？当一样物品没有被使用或充分使用时，它的价值就会大打折扣，更不用奢谈什么保值、增值之类了。

误区之三，低进高出。有的人投资房产的目的很明确，就是想等以后房价涨了抛掉，赚取其中的一段差价。事实上，它不同于前两种情况，是最大的误区，换言之风险最大。由于房市与股市在诸如价值发现功能方面有许多相似之处，所谓的价值发现，是对股票或房产处于价值被低估时所定义的，而一旦被充分发现，就失却了发现的本色.也就是说，通常是少数人在大多数人对某样物品不知不觉时先知先觉才是发现的含义。然而，如今上海的房价不仅连续上涨了5年，而且最近1年进入快速上涨，斜率变陡的阶段，即便笔者不否认还有惯性上涨的可能性，但总的来说，上涨的空间相当有限。即便某君独具慧眼，所选的物业确实有上涨空间，但也得静下心来算一笔账，差价部分刨掉不能省却的买卖车马费（契税加佣金），一般在3.5%左右，以及财务费用（银行利率），一般一手房从预售到交房需要12个月，以6%计算，两项总计约9.5%.剩下还有多少，欲作这项投资的人，不妨自己先测算一下，结果很简单，一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。