审判长：

受本案原告的委托，我担任其诉讼代理人，经庭前调查和庭审后，发表如下代理意见：

1、原告依约已经履行了全部合同义务，没有任何违约行为。

2、原告依据购房协议的约定，向被告交纳了物业费费等各项费用，依约交纳了首付款并办理了房屋银行按揭手续(被告已经收到了房屋总款)，特别是依被告的要求向被告交纳了(被告代收)办理房屋产权证费用等。故，原告依约合理的履行了全部合同义务。

3、被告未按约交付房屋，未依法办理下房屋产权证，应当承担逾期交房、逾期办证之违约赔偿责任。

(1)合同约定房屋交付时间为年月日，而实际房屋于年月日才交付，根据约定应当按日承担万分之一的违约赔偿责任。

(2)根据被告的当庭自认以及原告提供的收楼书、首年度物业费收据等，足以认定被告实际交付时间晚于合同约定为年月日。

(3)被告迟延交付房屋后，没有依法向原告办理房屋产权证书，应当依法承担逾期办证违约赔偿责任。

4、合同中关于逾期办证的约定(第十二条)，被告明确保证了产权证书能够办理，且税费(业已交付)由原告承担，而从未免除被告的办证责任。故，应当依据法律规定，由被告承担逾期办证之违约赔偿责任。

5、根据《最高院关于审理商品房买卖销售合同纠纷案件的若干相关司法解释》第十八条的规定以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，被告应当于房屋交付后日，向原告办理下房屋权属证书，逾期办理的按同期央行贷款利率的140%(取中间值)按日承担违约赔偿责任。

6、关于逾期交房违约责任，本案不应存在诉讼时效中断以及倒退两年适用的情形。

7、根据购房协议约定，被告应“按每日承担万分之一违约金”，这只是对对违约责任计算标准的约定，并非被告所称的每天违约金即为一独立的债权。

8、综上，被告应当依约、依法向原告承担逾期交房和逾期办证之违约责任，关于逾期交房违约责任不存在倒退两年时效的问题。