李女士的父亲患了癌症,为了给父亲看病,她将名下的一处房子卖掉。不过原本住在房子的租户,却迟迟不愿搬离,并要求李女士补偿他两三万元的赔偿。双方僵持不下,李女士准备通过法律途径去解决。
李女士的卖房行为算不算违约?
像这种房屋出租时又进行出售的情况叫买卖不破租赁,也就是说,在承租人租住期间,房屋产权人发生变更,原租赁合同继续有效。如果房东要求租户在合同期限提前离开,属于房东违约。如果李女士二人已经在合同中约定,提前通知租户,那就不需要承担违约的费用,那么租户也同意的情况下,李女士是不构成违约,不用赔偿租户的。
本案双方在租赁合同中明确约定了,出租人提前一个月通知承租人的停租的,租赁合同终止。而这个约定由于是双方自愿做出的,并且内容合法,不违背公序良俗,所以是合法有效对双方具有约束力的,当李女士确实按照此约定对租客履行了通知义务后,他们是可以提前终止租赁合同的,这不算是违约行为。
买卖不破租赁有没有例外?
买卖不破租赁规则的例外情形有:
1.租赁物是动产的。因为动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
2.先抵押后出租的。根据法律的规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
3.被查封后出租的。被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由承租人自己承担。
4.租赁物为破产财产,且在破产处理过程中。
【法律依据】
《城市房屋租赁管理办法》第十一条,租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
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