1、什么是商品房认购书？认购书和购房合同一样吗？

商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同进行协商的合同。合同的载体包括认购书、认购书、优先购买权协议等文件。至于意向书或认购书，只是双方就是否购房达成意向性协议，房屋的一些具体问题并不包括在内。房地产买卖关系的成立需要买卖双方签订正式的买卖合同，才能在法律上正式确定。认购合同与商品房买卖合同属于预约与合同的关系。认购书在合同内容、合同目的、权利义务、违约形式、违约责任形式等方面存在较大差异，但认购书具备一定条件的，可视为买卖合同，双方义务会发生质的变化，从双方履行协商义务到出卖人交付房屋，买受人应当支付价款。因此，房屋认购书或房屋认购合同一般不同于房屋买卖合同，即房屋认购书不等于房屋买卖合同。认购的目的是约定双方今后签订购房合同，认购的目的是准备签订正式的购房合同。但根据现行法律规定，房屋认购书并非与购房合同完全无关。在符合法律规定的情况下，房屋认购书将转为购房合同。此时，购房认购书等于购房合同。第二，在什么情况下购房合同等于购房合同？

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房订购、预订是《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，购房款已按约定承兑的，由出卖人承担合同责任认定为商品房买卖合同。商品房销售管理办法第十六条：“商品房销售合同应当载明下列主要内容：（一）当事人的姓名、住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房销售方式；（4）商品房价格和总价的确定、支付方式和支付时间；（5）交付使用的条件和日期；（6）装修和设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、，绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权责；（8）公共配套建筑物权属；（9）面积差异处理办法；（10）产权登记相关事项处理办法；（11）争议解决办法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。”因此，如果商品房认购书的内容包含《商品房销售管理办法》规定的全部内容，且开发商已按约定接受购房款，则商品房认购书等同于商品房销售合同。当事人的权利义务按照商品房认购协议办理。