开发商五证不全是不能办理商品房预售和销售的，只能说是违规，但是如果开发商在五证不全的情况下，依然销售的属于违法行为，房管局和工商局有权取缔和禁止的。

一、购房定金哪些情况下能退

购房定金在以下情况下能退：

1、新房开发商在售房时五证不全，本身就属于违法行为；

2、认购书或购房合同中，对于退定金的条件有约定的话，只要情况符合退定金的条款，都可依据认购书或购房合同让开发商退定金。

二、付完首付后多久签购房合同

通常先签订购房合同，再付首付。必须注意开发者是否持有五证，五证是不动产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程计划许可证和商品房销售（预）许可证。使用规范合同，许多开发商在签订正式预售合同前要求购房者签订《购房协议书》并支付订金。 这种行为不是购买者的必要程序，经常会将购买者逼入订金纠纷。

三、买房签合同一定要小心什么问题

一定要使用规范的合同文本，并按照文本中所列条款认真填写；查验有关证明文件；注意合同文本中补充协议的内容；买期房要注意建筑面积的约定。购房者买房子一定要选择可靠的开发商，不然签订了购房合同也无法保障自己的权益，开发商的“五证”和“书”是否齐全非常重要。如果购房者是在开发商五证不全的情况下签订的购房合同，会因为开发商无销售房屋的资格而导致所签订的购房合同无效的。