被抵押了的房子,虽然有受限制,但并不完全限制其买卖。如果卖房人要出售已经被抵押的房屋,可以按照如下两种方式处理:
首先,卖房人应当取得抵押人的同意,如果抵押人同意卖房人出售已经抵押的房屋,那么该抵押房屋是可以买卖的。在此种情形下,卖房人出售房屋得到的价款,除向抵押人清偿债务或向抵押人约定的第三人提存后,剩余部分归卖房人所有,不足部分就由卖房人继续清偿。
其次,如果抵押人不同意,则卖房人与买房人协商一致,也可以采取由买房人代为先行支付部分购房款,用于卖房人清偿所欠抵押人的款项后,抵押人就可以去房产登记部门办理解除抵押的手续,抵押解除后,房屋就可以正常交易,直接过户给买房人。但是无论采取哪种方式买卖房屋,卖房人都应当事先如实告知买房人房屋存在抵押。
一、哪些情况下会导致房子不能过户
导致过户失败的原因有很多,包含但不仅限于以下情况:
1、被有关部门查封的房产。
2、未解除抵押的房产。
3、业主离婚未办理析产登记的房产。
4、集体所有土地开发的房产。
5、伪造房屋产权人的委托书进行出售的房屋。
7、拖欠相关税费的房产。
8、未上市的央产房。
9、未满5年的经济适用房、集资房。
10、业主死亡,未完成继承手续的房产。
11、房屋拥有共有产权人,卖方未经其他产权人同意出售的房产。
12、卖方无法提供房产证。
二、房产如何过户
1、签订合同:
房产证过户不经过房地产中介的话,须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须卖方本人签字,如果是已婚得话,需要夫妻双方在场及签字,哪怕房产证上面只有一个人的名字。
2、提交申请:
双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内,持房地产产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请,并申报成交价格。申请材料准备好后,须到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。
3、审核:
房地产管理部门对提供的文件进行审查,并在15日内作出是否受理申请的书面答复;房地产管理部门核实申报的成交价格,并对转让的房屋进行现场勘查和评估。
4、缴纳税费:
房产过户的申请材料都交给房产局后,房产局会给予一个回执单,按照回执单上面说明的日期去缴纳税金,房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费,一般需要十五个工作日左右。
5、房产过户:
由房地产管理部门核发过户单,税金缴纳完毕后便可拿到房产证,买卖双方进行交接,过户完毕。
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