北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定

一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），结合本市实际情况，制定本暂行规定。

二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》进行计算。

三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积），与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

四、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

（一）套内的使用面积

住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》（GBJ96—86）第2．5．2条的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。

（二）套内墙体面积

商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。

共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（三）阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

2、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

3、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

五、公用建筑面积分摊原则

（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

六、可分摊的公用建筑面积

（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

七、不应计入的公用建筑空间

（一）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；

（二）售房单位自营、自用的房屋；

（三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

八、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

九、分摊公用建筑面积的计算方法

分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和

公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

十、售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

十一、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

十二、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国土房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积与购房人结算房价。在建设项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。

十三、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。

任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。

十四、楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。

十五、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房（楼房）测绘技术规定》执行。

十六、本规定自下发之日起实行。原市房屋土地管理局《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京房地权字［1998］1285号）同时废止。