有下列情形之一的，抵押权人有权处分抵押房地产：（一）抵押权人债务到期未清偿，债务人未与抵押权人达成延期履行协议的；（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡，无人代为履行到期债务；或者抵押人的法定继承人、遗赠拒绝履行到期债务的；（三）抵押人被依法宣告解散、破产的；（四）抵押人违反本办法有关规定擅自处分抵押房地产的；（五）抵押合同约定的其他情形。

有上述情形之一的，经抵押当事人协商，可以通过拍卖或者其他合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押人可以向人民法院提起诉讼。

抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者租赁的，应当同时书面通知共有人或者承租人；在同等条件下，共有人、承租人依法享有优先购买权。

同一不动产设定两个以上抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿。

处分抵押房地产时，该土地上新增的房屋可以依法与抵押物一并处分，但抵押权人无权优先获得处分新增房屋所得的补偿。以出让方式取得的土地使用权与地上建筑物设定的不动产抵押一并处分时，抵押权人应当从处分价款中支付土地使用权出让金后，方可优先受偿。法律、法规另有规定的，从其规定。

2。有下列情形之一的，抵押权人终止处分抵押房地产：

（1）抵押权人请求中止处分；

（2）经抵押权人同意，抵押人申请并证明其愿意、能够及时履行债务；（三）被拍卖的抵押物权属有争议的；（四）诉讼、仲裁中的抵押房地产；（五）其他应当中止的情形。处分抵押财产所得的价款，按照下列顺序分配：

（一）支付处分抵押房地产的费用；

（二）扣除抵押房地产应纳税款；（三）偿还抵押权人债权本息，支付违约金；（四）赔偿债务人违约给抵押权人造成的损失；（五）向抵押人返还剩余价款。处分抵押房地产所得的价款不足以清偿债务、违约金和赔偿金的，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。