（一）取得土地环节

开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额＝土地成交价格×适用税率（3％－5％），广州为3％

2、印花税

应纳税额＝应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额＝土地使用权出让合同金额×5％

（二）建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额＝土地实际占用面积×适用税额

2、印花税

常见的合同如下：

印花税税额＝建设工程勘察设计合同金额×0．5％＋建筑安装工程承包合同金额×0．3％＋借款合同金额×0．05％

（三）销售环节

取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7％或5％或1％）。广州市城建税为（7％）、教育费附加（3％）、地方教育附加（2％）。

3、土地增值税（预缴）

预缴税额＝（预收款—预缴增值税税款）×预征率

预征率：住宅为2％，非住宅一般为3％或者4％

4、印花税

印花税税额＝商品房销售合同金额×5％

5、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15％）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

一、房屋交易的费用有哪些

（一）交易过程中需交费用

印花税：房价款的万分之五

（二）申办产权证过程中需交费用

登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等

（三）入住过程中需交费用

物业管理费及供暖费

（四）办理按揭须缴纳的费用

保险费：财险保险费＝总房款＊年费率＊年限系数。保费一次性交。

（五）办理公积金需缴纳费用

1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0．5％，以上部分025％。

2、保险费：财险：保险费＝贷款额＊年费率＊年限系数

综合险：保险费＝贷款人年限对应系数＊贷款额。

二、二手房过户需要交纳哪些税

非普通住宅契税要加倍。无论取得产权满不满两年。

房本不满两年，要按规定缴纳增值税：房屋产权取得满两年的免征，未超过两年的按房价5．5％缴纳。

增值税：普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳增值税，满5年免缴。非普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价缴纳全额增值税，满5年以上转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳增值税。

个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价2％或房屋原值—房屋现值差额20％缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）

万分之十的印花税。

房屋交易手续费按房价1．9％交纳。