首层业主自己建房铺路

张某购买了某小区楼房首层二居室一套，房前有一个小院。在购房须知和入住合约中明确规定：凡业主购买首层楼房的，可获得小院管理义务权，允许业主在此种植花草、美化环境，严禁私搭乱建、饲养家畜或改作他用，一经发现，物业公司有权拆除。后张某父母在小院内建简易房1间，并在小院南侧开设院门，将原有的绿地及绿化带铲除，铺设甬路出入。

物业公司以张某父母违反小区入住合约，在小院内私搭乱建房屋、破坏绿化地和堆放杂物等为由将其诉至法院。张某父母对在小院内搭建房屋、开门并铺设甬路等事实予以认可，但认为小区内私搭乱建的情况很多，自己不是第一家，要拆就都拆。最终，法院判决张某父母于判决生效后三十日内自行拆除小院内搭建的房屋，封闭小院围栏处开设的院门，拆除绿地上铺设的甬路，并不得在绿化地上堆放杂物。

专有和共有交界处易被占用

近年来，有关小区内私搭乱建所引发的纠纷和诉讼不断增加，涉及到安装防盗网、封闭露台、扩建房屋、楼顶盖房、占用楼道、挖地下室、圈占公共绿地等多种情况，此类行为既破坏了小区公共环境，侵害了其他业主的合法权益，也给居住条件和房屋安全带来隐患。

楼房首层外的空间有些是相对封闭的，有些则是开放式的绿地，这些区域是小区业主的专有部分和全体业主共有部分的交界区域，权利界限相对模糊，导致此区域内容易出现业主占用小区共有部分，擅自搭建物体、侵占绿地、放置物品等情形。

对于业主的行为是否属于私搭乱建行为的界定，首先要看行为是否有相应的许可审批手续，其次看是否违反相应合同约定和管理规定，再次看是否对其他业主权利或公共利益造成侵害，最后看是否符合一般善良管理人的合理注意义务。

私搭乱建易形成模仿效应

法院调研发现，小区违章建筑泛滥一是邻居不愿管，私搭乱建的业主在施工前往往会与邻居协调好关系，相邻业主碍于情面，不愿意出面制止或向有关部门举报。二是物业不敢管，违章建设的业主往往以拒交物业费的方式向物业公司施加压力，导致物业公司不敢对私搭乱建行为进行管理。三是城管不好管，私搭乱建行为一般是在业主自有房屋范围内或邻近地点施工，私有范围和共有空间界限不易确定，城管部门仅对城市公共空间享有行政强拆执法权，对业主私有空间难以进入开展执法。

此外，私搭乱建行为很易泛滥，一旦有业主带头施工，其他业主很容易效仿，导致在同一小区违章建筑往往具有普遍性，一旦城管部门介入，很容易形成群体性事件，城管部门出于社会稳定考虑，难以开展整治工作。

法官建议

一是强化社区自治管理，推广业主委员会管理制度，由业主委员会通过自治章程实现小区自治管理，推动业主相互监督违法违章行为。

二是加强监督，物业公司、居委会应加强对小区施工行为的监督管理，发现有违章建筑施工行为或接到业主投诉后应立即向主管部门汇报。

三是建立联动执法机制，相关部门建立违章建设治理联动工作机制，对私搭乱建现象做到早发现、早制止、早治理。