卖房个人所得税减免条件

现行政策，免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。根据相关规定，“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”这里所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。而对于“家庭唯一生活用房”，是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。根据国五条细则规定，所买二手房现在售价低于购买时买价，可以不用征收个人所得税吗？按照现有政策，二手房交易的个人所得税有两种方式可选，差额的20％或总房款的1％。目前市场上成交的房源大部分选择总房价的1％，但房主之后买入的房子再次出售时，一般选择差额的20％，因为这两年受调控影响，房价不涨反跌，理论上无须缴纳个税。

二手房交易的明细

一、交易契税1、购买家庭唯一住房，单元总建筑面积90平方米以下的普通住宅：地税局评估价×1％；2、购买家庭唯一住房，单元总建筑面积90－144平方米：地税局评估价×1．5％；（以上需以家庭为单位，买方必须提供户口簿原件、结婚证或半个月内的无婚姻登记证明原件，户籍所在地的无房证明）；3、非家庭唯一普通住房：地税局评估价×3％；4、单元建筑面积在144平方米以上（含144平方米）：地税局评估价×3％；5、赠与、非住宅：地税局评估价×3％

二、个人所得税【卖方出】1、房产证满5年或能提供《共有住房缴款明细表》或《预售合同》或《拆迁补偿协议》或《安居协议》或购房协议的签约时间等证明满5年的、且家庭双方现时是唯一住房（业主必须提供户口簿原件、有效的婚况证明，如：结婚证或者民政局开具的半年内的无婚姻登记证明原件）：免征；2、房产证未满5年的：地税局股价×1％或者差额×20％（有发票）

三、营业税【卖方出】1、房产证满5年或契税完税证满5年且是144平方米以下的普通住宅：免征；2、未满5年的普通住宅以及非普通住宅征收：地税局评估价×5．6％；3、满5年的非普通住宅（建筑面积大于144平方米）：（地税局股价－上手发票购入价）×5．6％四、土地出让金1、房改房、安居房、解困房：地税局评估价×1％；2、商品房、私房：地段基准价×面积×10％（基准地价要上房管局网址查询）五、土地契税土地出让金×3％（房改房免征）六、土地增值税1、个人住宅：免征；2、非住宅：可提供发票的，用四级超率累进税率；不能提供发票的：地税局评估价×3％七、交易印花税个人住宅：免征；非住宅：地税局评估价×0．05％个人住宅：免征；非住宅：地税局评估价×0．05％八、证照印花税5元／证，每增加1人加收5元无九、交易服务费建筑面积×3元／平方米建筑面积×3元／平方米

卖房注意事项

（一）如何定价、报价

1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观。

2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力．报价过低有损个人利益

4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，走访专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价

5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。

地段当然是决定房价的基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的唯一因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景（包括未来几年市政规划或其他外在因素）都可能影响的房价的高低。

（二）放盘很重要

建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：

1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务；

2、看看该公司的办公环境及公司的规模。

（三）等待看房要有耐心

1、等待扑天盖地的看房电话安排好统一看房时间（制造一个客户相互竞争的现象）

2、对自己的房子充满信心，等待客户对你房子的品头论足，挑毛病

3、不同的客户和中介一遍一遍的和你砍价，在这时候一定要保持冷静

4、适当的举例（朋友卖的房子或自己知道的市场行情）夸大一点也可抬高自己的房价。

（四）售房不轻易叫价、讲价、降价

1．确定买房客户可以做主的情况下再进行深一步谈价。

往往很多购房客户在看房过程中或见面过程中经常会提及价格，在这种情况下轻易降价对业主而言并不能很快成交，往往这种人只是想先谈好一个低价回去后好和能做主的人商量，在终确定购买意想后在从低价上进一步砍价。所以售房过程中业主请勿轻易叫价，讲价，降价应以被动变主动逼买房先出价或加价。

2．中介在议价过程中往往做协调工作。但作为业主而言价格是关心的方面，所以在与买方谈价过程中好先与中介签好代理协议，在此基础上与真正买方见面三方一起进行磋商。

3．找出房子的十大优点加以强化突出回避自己房子的不足之处；不急不噪，心平气和；凡事考虑不要立刻答应（如客户出到自己理想价已无加价可能应当机立断）；表明态度有其他客人看也在考虑之中；诚心卖房但不是急心卖房

（五）确定成交价

1．首先要确定成交价格是买房人确定的真实价格，如果是通过中介在反馈信息那么要确保价格的真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。

2．在确定价格前应先确定好，自己的税费金额和与买方的价格里是否包含其他条件

3．确定买房人不是中介人员或炒楼客

4．可以冷静确定成交价是合理的价是自己接受的价格

5．一切谈妥便可立刻确定成交价格。