一个问题:农村集体土地征收的法律程序是什么?(一)政府国土资源部门书面通知村集体和农民征地情况;(二)地方政府国土资源部门对被征地土地的现状进行调查,调查结果由村集体、农民、地上附着物产权人三方共同确认;(3)征求村民意见,组织调查征地听证会;(4)编制“一书四图”征地文件,上报审批
(5)发布“两个公告”,即征地公告和土地补偿安置方案公告(6)对补偿安置方案进行“两次”协商和听证(7)依法报告批准修改后的补偿安置方案(8)办理补偿登记程序
(九)补偿安置费用的支付
(十)在搬迁期内交付土地并完成搬迁旧房屋、新房屋、土建结构房屋和钢筋混凝土结构房屋的补偿支付有明显区别;拆迁方应当依法对房屋进行评估,并将评估报告交给老百姓,使老百姓对评估结果无异议。三问:什么是征地补偿?标准是什么?
A:农田是农民赖以生存的经济基础,他们终年靠种粮为生。如果政府一次性买断了农田,那么接下来的生活又如何延续?有鉴于此,法律还规定了相应的征地补偿标准:土地补偿费和人员安置补助费、地上附着物和苗木费。其中:
(1)土地补偿费=土地被征收前三年平均年产值的6-10倍。(2)人员安置补助=安置农业人口数*前三年平均年产值的4-6倍。地上附着物一般为蔬菜大棚、房屋和其他建筑物、构筑物,其造价由省、自治区、直辖市政府规定。(4)青苗费一般按照征地时种植的青苗进行补偿,由省、自治区、直辖市政府具体规定。
注:年平均产值是亩地农作物的年产量,比普通百姓自己清楚得多;在实际操作中,安置费是按照安置主体支付的,如果不需要统一安置,则交给村民自己或与村民协商同意村民购买保险。土地补偿费和人员安置补助费之和,不得超过被征收土地前三年平均年产值的30倍。
对于土地补偿费,村集体可以扣留一部分,但比例一般为20%-30%。不收或少收土地补偿费是不合理的。
四问:房屋拆迁过程中,拆迁方只与房东交涉,如何保护承租人的合法权益?
答:首先看租赁合同有没有约定,有约定的,按照约定,没有约定的,按照法律约定。如仍在租赁期内,承租人仍有被拆迁房屋的使用权,拆迁人应寻找周转房进行过渡性安置,双方租赁关系仍应保持,原租赁合同应作相应修改;如租赁期届满,承租人应向被拆迁人提出异议承租人应无条件转让,并承担拒绝搬迁的法律责任。
承租人可获得的法律赔偿包括:停产停业损失(持营业执照、合法经营)、装修费、搬迁费、过渡性安置费。五问:签订协议后,如果拆迁方不履行协议,我该如何维权?
A:如果我起诉对方,要求按约定履行,拒绝履行的,可以采取资金划拨或者在房地产市场购买商品房,交给拆迁方强制履行的方式。
六问:协议签订后,拆迁款支付不到位,法律有没有时间限制?
答:《土地管理法实施条例》第二十五条明确规定,征地补偿安置方案批准之日起三个月内,应当足额缴纳各项征地费用。七问:如何界定谁能享有安置补偿份额的主体?
答:“以户籍为主,是否以被拆迁房屋的常住户口为辅。”。至于新生婴儿、已婚妇女、上门女婿等特殊主体是否有补偿份额,地方政策也应考虑。
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