2009年5月19日，国务院下发通知，批转发展改革委员会《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。意见中提出深化房地产税制改革，研究开征物业税，并明确此项工作由国家财政部、税务总局、发展改革委和住房城乡建设部负责。一时间，开征物业税成为社会各界关注的热点和焦点。

据网络和相关数据统计，绝大多数国人对开征物业税持赞同意见。最近，国家税务总局有关负责人又通过媒体透露，国家开征物业税具体时间表虽未确定，但基本框架已经确立，物业税的征收已成定局。如何开征物业税，如何设计相应的税制体系，已经被提上相关部门的议事日程。

何为物业税

物业税又称财产税或地产税，是政府以政权强制力对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。主要是针对土地、房屋等不动产的承租人或所有者课税，纳税人每年需根据其使用或占有的不动产的市场价值缴纳相应税款。

我国在2003年第一次提出物业税概念，时至今日，它依然在空转。物业税最早提出的动因，是中央政府为了改变地方政府以卖地作为第二财政这一寅吃卯粮的短视行为。据不完全统计，中国最发达的城市中，土地批租收入基本占到地方财政收入的30%以上。这种地方政府为缓解财政压力，热衷于出让土地获得一定的财政收入，致使其后任者手中的土地资源越来越少的严重问题，国家必须出台相关法律规定予以遏制。特别是近几年来，我国房地产价格居高不下，远远超过普通百姓购买能力，百姓更是迫切希望国家通过开征物业税，能够有效抑制房价的过度上扬，让百姓居有其所。

开征前要做哪些准备

从全世界的范围来看，征收物业税是大势所趋。许多国家都将征收物业税作为调节贫富差距的有力手段。但是，我国反对物业税开征的呼声也很高。细究下来，可以发现，反对者他们实质上都不是反对征收物业税，而是担心物业税达不到应有的调节效果，担心到时民众不仅没有从物业税的征收中得到实惠，反而加重了个人负担。地方政府则出于物业税对房地产发展及地方财政收入不良影响的揣测，而退避三舍。可见，作为一个涉及很多领域的复杂税种的物业税，要顺利开征还需要改革和完善配套政策和相关措施。

笔者认为，就目前情况而言，我国要开征物业税必须率先破解以下难题：

改革现行的土地批租制度。在招、拍、挂出让土地时，房地产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。这种做法实际上是将后40－70年的土地收益一次性收取。而开征物业税要求的是房地产业的税收征收环节后移，业主购房之后，每年再缴纳相应的税金，这本身与批租制是相矛盾的。因此，在开征物业税之前，必须改土地批租制为物业税制，否则物业税将成为空中楼阁。

完善现有房地产评估体系。物业税以房地产的评估价值为计税依据，要开征物业税，就必须建立一个科学、公正的房地产评估体系。但目前我国物业价值评估体系还尚未完善，市场也不规范，存在政出多门、政企不分、收费标准不合理以及评估人员素质低等问题，实在难以适应开征物业税的要求。

明晰房屋产权关系。产权不明是开征物业税的一大障碍。我国目前的房地产产权关系呈现行政化体制与市场化体制并存的二元化特征，比如有房改房、商品房、经济适用房、解困房、直管公房、私房等等多种形式，在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税。作为财产税的一种，物业税从理论上讲应当向房屋产权人征收，但在目前明晰产权关系尚有相当大的困难。

合理确定税负水平。预计开征物业税将同时影响房地产的开发、建设、交易、出租和物业保有等多个环节，涉及大量的税费，比如税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的税，土地管理部门收取的土地出让金等费用，以及房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。这些税费哪些应立即取消，哪些应继续征收，应有明确的规定。而通过这一系列的整理后，什么样的物业税税负水平合理，测算的难度很大。另外，物业税还必须与我国正在征收以及将来准备开征的其他财产税税种，比如遗产税等保持协调。

解决旧房重复征税问题。这是当前开征物业税面临的最大难题。土地批租制已实行了20多年，相当数量的房地产已经一次性交纳了几十年的年金及相关税费。此时如果不加区别地对所有房地产一律按统一的标准开征新税，就意味着对大量旧房重复征税，显失公平。

选择何种征收模式

物业税在国外不少国家早已执行，不同国家的征税方式也大不相同。

加拿大，政府对100%的物业征税，对拥有二套住宅的人课以高税率，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。

法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。

荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。

美国，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间。

新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

我国物业税开征主要考虑三个方向：第一，土地出让金分摊；第二，把某些税种取消，让物业税来取代它；第三，额外增加一个税种。目前国家税务总局的思路是把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收，也就是第二种思路。笔者也倾向于这一种。因为现在房地产行业已经有较为完整的税收，比如土地使用税、房产税等，如果再加税就是双重征税。要是国家利用开征物业税的机会，一并解决房地产税收制度中的费上加税、税上加税的顽疾，那就是一个非常值得肯定的好事。

开征影响几何

物业税在理论上、实际上都可能影响房价。最终效果如何，要看各地方政府对当地市场的判断能力和调控水平。这一点，取决于物业税和土地出让金的关系。

物业税有抑制房地产投资的作用。物业税是政府根据每年的房地产市场评估价在持有环节按年征收，也就是说政府直接介入了购房者拥有房屋的收益分配。政府每年根据市场价格重新评估房地产价值，计征税额大小完全取决于持有物业的当年评估价格和公布税率的乘积，一年一收。税率每年由政府视房价与公共财政的情况调整公布，每年不同。也就是说，政府每年都会根据市场价格取走部分物业的增值作为红利，这对于投资者来说，相当于是一年一落的达摩克利斯之剑。如果政府想抑制房地产投资，就会提高税率，增加保有环节的成本，成为红利获得者。这样，购房投资者的风险系数将大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道，否则物业税开征后，购房投资者将面临较大的投资风险。

笔者认为，开征物业税就应该意味着房地产税费的彻底改革，意味着中央政府去除地方政府的土地财政现状、改变一次性收取70年土地出让金的利益格局的决心。否则，所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税。在税收制度设计中，我们必须严格防止这一点。（作者系市政协委员、上海市建纬律师事务所杭州分所主任）