１９９８年５月２２日

（沪财农（１９９８）４０号）

杨浦区财政局：

你局杨财发（１９９８）４５号“关于契税征收过程中若干政策问题的请示”收悉。经研究，现将有关问题批复如下：

１．关于继承、分析房屋。根据《中华人民共和国契税暂行条件》规定。房屋契税的征收范围为房屋的买卖、赠与、交换。经请示财政部，继承和分析房屋不属于契税的征收范围，但为了便于有效地控制税源流失，保证每本房地产权证上能全面反映契税的征收情况，各级征收机关对这部分的权属转移也应办理契税减免的有关手续。

２．关于特困户解困新购住房。凡被市解困办（截止１９９３年底）登记立卡，确认为人均４平方米以下的住房困难户，由个人出资购买住房，并在规定人均二十四平方米建筑面积标准内的，经市解困办出具“解困购房申请减免契税证明”后，可免征契税，此项优惠照顾每户只能享受一次；超过规定标准面积，对超过部分应按规定征收契税。

此复。

一、契税是按发票金额计算吗

新房的契税是按照当时的成交价计算；二手房契税是按照评估价计算。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：

1、个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行;

2、户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为2%；

3、所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照3%征收。

4、购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。

二、二手房过户要多少费用？

1、过户登记费：普通二手房住宅类为80元每套，买方承担。

2、交易手续服务费：住宅6元每平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元每平方米)；非住宅10元每平方米。买卖双方各承担一半。

3、二手房过户土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

4、二手房过户核档费：50元每宗。

5、二手房过户契税：税率为3%

，按正常交易成交价格计征；个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按

1.5%征收；拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。

6、二手房过户营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

7、二手房过户印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

8、二手房过户个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，

(1)税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征；

(2)未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。