城市新区开发与旧城改造

一、新区开发与旧城改造概念

(一)新区开发

新区开发是指按照城市总体规划，在城市现有建成区以外一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。新区开发是随着城市经济与社会发展、城市规模扩大，为了满足城市日益增长的生产、生活需要，逐步实现城市不同阶段发展目标而推进的城市开发活动，它是城市建设和发展的重要组成部分。

《城市规划法》第二十六条规定，新区开发的主要原则是应当合理利用城市现有设施。根据这一原则，我们在进行新区选址、安排大中型工业项目时，应当尽量依托现有市区或现有中小城镇进行建设，充分考虑利用城市现有设施的可能性。同时，为了控制大城市规模，防止市区人口过度膨胀，还应有计划、有重点地开发建设卫星城镇，将新建的大中型工业项目尽量安排在卫星城镇。通过提高卫星城镇建设标准和设施水平，以及各种优惠政策，提高卫星城镇的吸引力，促使市区的工业和人口向外疏散。

新区开发的内容一般包括以下几个方面：

1.新区的开发建设

新区的开发建设主要是为了解决城市建成区内由于历史原因或发展过快而形成的布局混乱、密度过高、负荷过重等弊端，或为了比较完整地保护古城的完整风貌，在建成区外围进行集中成片的开发建设，以达到疏散和降低旧区人口密度、调整缓解旧区压力、完善改造旧区环境的目的。

2.经济技术开发区的建设

经济技术开发区是随着我国经济体制改革和对外开放政策的实施而出现的一种特定经济区，它建设在城市的特定地区，通过提供优惠政策，创造良好的投资环境，达到吸引外资、引进先进技术和进行横向经济协作的目的。

3.卫星城镇的开发建设

卫星城镇的开发建设主要是为了有效地控制大城市市区的人口和用地规模，按照总体规划要求，将市区需要搬迁的项目或新建的大中型项目安排到周围的小城镇去，有计划、有重点地开发建设这些小城镇，逐步形成以大城市为中心的、比较完善的城镇体系。

4.新工矿区的开发建设

新工矿区的开发建设，是指国家和地方政府根据矿产资源开发和加工需要，在城市郊区或郊县建设大、中型工矿企业，并逐步形成相对独立的工矿区。

(二)旧城改造

旧城是城市在长期历史发展演变过程中逐步形成的进行政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。旧城改造是指按照城市规划的原则和要求，对城市旧城的布局、结构及各项设施进行保护、利用、充实和更新。一般来说，城市的旧城往往记载了城市在各个不同历史阶段的发展轨迹和优秀的文化传统，同时也积累了历史遗留下来的种种弊端和缺陷。很多城市的旧城都不同程度存在着布局混乱、住宅旧陋、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政公用设施不配套等问题，阻碍了城市的经济和社会发展。这就要求我们按照统一的规划，在保护好优秀历史文化遗产和传统风貌的同时，根据各城市实际情况和存在主要矛盾，对旧城区进行有计划、有步骤、有重点的改造、充实和更新。

《城市规划法》第二十七条规定，旧城改造应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。

城市旧城改造最终目标是要改善环境质量、交通运输和生活居住条件，加强城市基础设施和公共设施建设，提高城市综合功能。改造的重点是对危房集中、设施简陋、交通阻塞、污染严重的地区进行综合整治，通过成片拆除重建或局部调整改建的方法，使各项设施逐步配套完整。

旧城改造应当同城市产业结构调整和工业企业技术改造紧密结合，改善用地结构，优化城市布局。要按照规划迁出有严重危害和污染环境的项目，充分利用腾出和闲置的土地，扩展和增加居住、文化、体育、绿化等活动场地，加强基础设施和公共设施建设，改善城市环境与市容景观，提高城市的综合功能。

城市旧城，特别是历史文化名城和少数民族地区城市的旧城改造应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特点。市、县人民政府应采取有效措施，切实保护具有重要历史意义、革命纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹和风景名胜;有选择地保护一定数量代表城市传统风貌的街区、建筑物和构筑物，划定保护区和建设控制地区。

旧城改造的目的，是合理使用土地和优化功能配置，单纯地更新建筑并不能解决旧城所存在的影响城市功能的弊病，只有调整历史形成的已不能适应现代化城市发展客观要求的城市土地使用状况，才是旧城改造的根本。

旧城改造后的效果除体现在土地使用、城市功能等方面外，空间环境景观也是一个重要的方面。建筑由旧变新，提高了建筑的容积率，提高了空间的利用率，提高了居住容量，改善居住条件，这即为旧城改造的环境效益。

城市的开发建设最后要看效益如何，这个效益是经济效益、社会效益、环境效益的统一体。旧城改造同样也要看三个效益。旧城改造中的三个效益的综合效益不是三者的平均分配，而要结合各类城市、各个改造地段的具体条件，进行具体的协调和平衡。

二、新区开发与旧城改造的基本要求

新区开发和旧城改造必须做到统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设的要求。

新区开发和旧城改造都必须遵循统一规划的原则，也就是说，要把新区开发和旧城改造纳入城市规划的整体中综合考虑，使新区开发和旧城改造的布局合理，也使整个城市的布局趋向合理。

因地制宜，包含三层意思，一要结合本地区实际情况，实事求是地制定发展战略和部署，切不可一刀切;二要从经济、社会发展的阶段出发，既有一定的前瞻性，又避免贪大求洋、搞不切实际的大广场、宽马路，片面追求政绩;三要注意保持地方特色，利用地势地貌，塑造城市风格。

配套建设，就是要经过科学论证，广泛听取人民群众和专家意见，制定出合理的、可行的、系统的配套方案并严格实施，使基础设施、公共服务设施与主体建筑同步建设，完善城市功能，提升城市环境与承载能力。

所以旧城改造肯定比新城开发的成本大，但是也要看具体情况来说。因为有的地方旧城改造有很多东西可以利用，而有的地方却用不了