各区人民政府:市各委办局处、市各直属单位:
市人民政府同意市城乡建设管理委员会制订的《无锡市房屋综合开发若干问题的暂行办法》,现转发给你们,请认真贯彻执行。
在城乡总体规划指导下,实行城市房屋综合开发,是加快城市建设,提高城市建设综合效益的有效途径。它有利于旧城的成片改造和新区开发及配套设施同步建设,有利于促进各项事业的协调发展,有利于搞活城市房地产经营。各级政府和主管部门要加强对城市房屋综合开发的领导。有计划、有步骤地进行。各部门、各单位要服从城市规划建设需要。支持城市房屋综合开发,各房屋开发公司要端正经营思想,确立服务观念,讲究综合效益,保证质量,保证安全,遵守合同,注重信誉,搞好房屋开发。
在施行中有什么问题和意见,请直接告市城乡建设管理委员会。
无锡市城市房屋综合开发若干问题的暂行办法
为加快城市建设,提高城市建设的综合效益,根据国家计委和建设部颁发的《城市建设综合开发规定》的精神,结合我市综合开发的实际情况,特制订本暂行办法。
一、房屋综合开发
1.房屋综合开发的中期计划与年度计划。由市计委根据城市规划和经济社会发展计划编制;经批准后,由建委组织实施。
2.凡旧城区改造和新区建设,应逐步纳入综合开发渠道,实现房屋开发的社会化、商品化、提高城市环境效益和社会效益。
3.加强开发市场管理。各房屋开发公司须经市计委批准,市建委核定等级,发给证书,市工商行政管理局核发营业执照后,方可开展经营活动,其开发业务归市建委管理。
4.对纳入开发区内的各项建设项目(包括土地与房屋开发,主体附房和配套、管线、道路、路灯、绿化、环卫等设施),由各房屋开发公司按建设顺序办理有关手续。
5.住宅设计建设要根据国家规定的标准,结合实际需求状况,分为若干个等级,供购房单位选择。
6.对纳入开发的项目。要从社会效益、环境效益和经济效益综合考虑,做到布局合理、标准适当、美观适用。各房屋开发公司必须做好前期准备和可行性研究。统一规划、定点、征土、设计、拆迁,搞好“三通一平”,条件成熟一个,建设一个,集中力量,按质按期完成。公用、社会事业配套项目要同步建设。
7.凡具备条件的建设工程,要实行招标,议标等发包制度,鼓励竞争。各房屋开发公司必须大力加强对施工现场的监督管理,做到工程质量好、工期短、配套齐、成本低。
二、商品房屋经营
1.各房屋开发公司是商品房屋的经营单位,具有法人资格,实行自主经营,独立核算,依法纳税,自负盈亏。
2.各房屋开发公司的经营范围,包括住宅、营业用房、办公用房、市政公共设施等开发建设业务。
3.商品房出售、典租、出租,面向全市和外地企事业单位。
4.单位购买商品房,非零星住宅,须凭市计委批准文件,个人购买住宅,须凭本市户口及街道以上介绍信,个体户购买营业用房,须经市工商行政管理局审核同意。购买商品房须到产权监理处办理登记手续;如有产权转让、出租,须经房地产管理部门批准。
5.商品房建设计划经批准后,实行预售,由房屋开发公司与购房单位或个人签订合同,按期交付。
6.各房屋开发公司对商品房实行质量保修制。非结构性的从交付使用之日起包修一年,结构性的质量问题要负责整个使用期的安全。
7.各房屋开发公司的盈利,除经核定的合理留成和充实必要的流动资金外。其余全部上交地方财政。专项用于城市建设和必要的市政公共设施。具体由市建委会同财政局安排。
三、商品房屋价格
1.商品房价格由物价局会同市建委、市建行等部门核定,核定时应从实际出发,按小区、按块、按片、按点分别核算售价。由开发公司代收代办的费用,如大配套费、人防费、商业网点费、建筑税等不计入商品房屋的销售价格。
2.商品房屋销售价格构成包括以下项目:
(1)勘察设计费;
(2)土地开发费(包括征地费及“三通一平”等费用):
(3)拆迁安置费;
(4)建筑安装工程费;
(5)小区配套建设费(包括小区必要的生活配套项目及室外道路、桥梁、管线、上下水管道、绿化、煤气、路灯、污水处理、环卫等)。
(6)管理费和利润;
(7)税金;
(8)材料差价及其他规定的费用。
3.各房屋开发公司可根据房屋质量、使用功能、地段、层次、朝向等条件,在核定的房屋销售价格基础上,按10%左右的比例上下浮动,但平均价格在一个核算单位范围内仍应保持平衡。
4.房屋开发公司的管理费,按商品房工程成本价的2.5%提取。
5.旧城区开发应本着微利保本的原则,利润控制在7%之内,新区开发不得超过15%。
四、拆迁安置
1.凡拆迁公、私房屋及其它设施,须经市建委批准。各部门、各单位和城乡人民都要服从建设需要,自觉做好拆迁工作。
2.拆迁补偿必须按照国家和地方有关规定办理。
(1)各单位的自管房屋和私房,统一按无锡市拆迁房屋作价标准执行,由房屋开发公司或建设单位给予一次性作价拆除或补偿拆除。
(2)房管部门管辖的住宅用房,由房屋开发公司或建设单位安置拆迁住户,并拆除旧房,交还房管部门相应的公房面积。
(3)单位和房管部门管辖和非住宅用房,由房屋开发公司或建设单位与产权单位签订协议,可归还原面积,也可作价补偿易地复建,作价标准按“无锡市非住宅旧公房出售价格率”执行。
(4)对需要拆迁的房屋及其设施,必须经市房管局产权监理处审核产权,对代管产、产权归属不明和落实政策悬而不决的遗留问题,要与产权管理部门签订协议,记载清楚,一次性有价处理,专项储存,方可动迁。
(5)凡属违章建筑和临时性设施,拆迁时不予补偿。
3.凡拆除公、私房屋,由房屋开发公司与房屋产权单位、私房产权人签订拆迁协议,并经房管部门审核,办理撤管或注销产权证手续后,方可拆迁。
4.住户安置
(1)拆迁住户均由房屋开发公司或建设单位一次性安置,安置后的房屋产权归属房管部门,超过住户原面积部分的资金,由该户成员所在单位分别承担,确有困难的,由单位主管部门统筹解决。
(2)拆迁范围内仍建造住宅。如拆迁户要求回迁安置的,其住房分配面积不得超过原拆迁面积,凡安置面积需超过原面积20%以上的住户,由房屋开发公司或建设单位另行安置。
3.被拆迁住户一次性安置。由房屋开发公司或建设单位对每户补贴搬家费五十元。被拆迁住户投亲靠友自行临时过渡解决的,由房屋开发公司与其签订合同,确定安置地点、面积、层次、时间,并按每人每月五元补贴,直至迁入新居,超过合同期未能迁入新居者,给予加倍补贴,加倍补贴费不得计入商品房销售成本。
(4)在房屋综合开发中。凡涉及民主人士、归侨、侨属、台属等人员的拆迁安置,各房屋开发公司应会同有关部门做好工作,妥善安置。
(5)房屋综合开发中。个体户营业点拆除时,由个体户自行解决,也可在开发区建成后,申请购买商业营业用房。
(6)新开发区内的商业。供销、街办等企事业单位,由市财办会同有关主管部门统一落实安置或调整网点,并帮助其筹集资金购买或典租营业用房和办公用房。
(7)旧城改造中。新建的商业网点,由房屋开发公司公开出售,对预售单位如何分配安排,由市财办会同市计委统一平衡,对回迁单位和回迁个体户购买营业用房或办公用房,应优先优惠出售。
五、附则
1.有关市政公共设施的拆迁安置仍按原规定执行。
2.本暂行办法自公布之日起施行,解释权属无锡市城乡建设管理委员会。
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