律师应当合理地提示委托人,并阐述商品房转让与抵押效力的法律关系。
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抵押人转让抵押房屋,应当告知抵押权人和买受人。买受人可代替抵押人清偿全部债务,消灭该房屋上的抵押权,并向抵押人支付房价和已清偿债务的余额后取得该房屋所有权。
抵押房屋转让,未告知抵押权人和买受人:
(1)房屋抵押已经登记的,抵押权优先受法律保护,抵押权人可主张抵押登记后的房屋买卖合同无效,仍可对抵押房屋主张权利,买受人不得对抗抵押权人对该房屋实现抵押权。买受人遭受损失的,可向抵押人追偿;
(2)房屋抵押未经登记的,买卖权优先受法律保护,抵押权人不得对抗买受人,买受人取得该房屋所有权。抵押权人遭受损失的,抵押人承担赔偿责任。