办理房屋抵押贷款的基本流程：

咨询——签约——房产评估——银行审批——抵押登记——发放贷款

1．签订购房协议。借款人和已与银行签订楼宇按揭合同协议的房地产开发公司签订购房协议。

2．提出贷款申请。借款人到经办该楼盘按揭的银行申请贷款，并提交有关资料，包括身份资料（身份证、户口簿等）和收入资料（工资表、银行存款及其他可以变现的资产情况）。

3．贷款审批。经办银行经内部三级审批后，委托律师事务所对借款人的主体资格合法性及其资料的完整性进行审查。

4．签订《房地产预售契约》。审查通过后，经办银行通知借款人同房地产开发公司签订《房地产预售契约》并经房地产交易所鉴证。

5．签订《楼宇按揭合同》。借款人交纳有关费用后，与银行签订《楼宇按揭合同》。

6．办理公证、抵押和保险。由按揭中心代办合同公证、房屋抵押登记和有关的保险。

7．发放贷款。银行立即开始发放贷款，而借款人从次月起开始按月供款。

哪些房屋无法办理抵押贷款：

1．以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权；

2．尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权；

3．学校、幼儿园、医院、部队等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

4．依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；

5．政府代管的房地产；

6．未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权；

7．权属不明或者有争议的房地产；

8．依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产；

9．已出租的公有居住房屋；

10．依法不得抵押的其他房地产房屋位置。