土地使用权已设定抵押的房子是不可以买的，这样对于购房者来说是有风险的；因为土地和房屋的不可分割性，法律规定二者须同时抵押。

一、不能贷款的房屋有哪些

不能贷款的房屋有：

1、无房产证的；

2、旧城改造内房屋；当地房管部门已封存，不能办理抵押登记；

3、土地使用权抵押的房屋；

4、依法查封冻结的房屋。

贷款困难的房屋有：

1、集体土地上的房屋；

2、老房子，一般30年以上的房子不能贷款。

住房公积金贷款的风险由住房公积金管理中心承担。

二、有抵押的房子能过户吗

民法典没有明确规定有抵押权的房子是否可以过户。

1、已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。

2、反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。

3、同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。

购买该类二手房风险防范的方法：

1、在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查。

2、中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长。

3、如果核查发现该二手房确实已设立抵押，应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。

三、门面房有房产证和土地证吗

不能。1、一般情况下，要先有土地使用权证才会有有权证，说明你们那的土地和房屋是统一管理的，所谓统一管理就是说房屋部门既管房子又管土地，这样你的产权证上会有房屋的信息，也会有土地的信息。2、房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。土地证是土地权利人依法拥有土地使用权利的法律凭证，一套住房应当拥有房屋所有权证和土地使用权证，因为只有两证齐全，购房者才算获得了完整的权利。3、在办理房产过户手续的时候，当事人必须提供房产证、土地证和契税证，否则是无法顺利过户的。