【事件经过】

买房四年没备案更没办房产证

位于潍坊市东风街与新华路西北的丹桂里小区三期1号楼，共两个单元，总共570余户，底层为商铺，商铺以上为商住两用的公寓，从开始预售。多名业主提供的购房合同显示，合同约定的交房日期为30日，实际上，到初才开始正式交房。

业主吴先生说，由于合同约定的办理房产证日期为交房后的360个工作日之内，而且多是为投资而买，加上手里都有商品房预售合同，所以起初很多业主都没把这件事放心上。

今年3月中旬，几名业主代表找到开发商负责人王＊智，咨询关于小区规划中的大门建设问题。“他当时说你们房子都抵押出去了，现在能给你们钥匙进去用着，就算不错了。”吴先生说，这名负责人无意间说的一句话，让他们很诧异，就把这个消息发在了业主的微信群里。很快，就有业主去潍坊市房产交易中心查询自己所购的房产，结果查询的房子不但被抵押给了银行，还被法院查封了。

500多套房多数被抵押、查封

从今年4月初开始，丹桂里三期1号楼房产被抵押和查封的消息就在业主微信群中传播开来，众多业主纷纷前往潍坊市房产交易中心查询自己所购房产的情况。业主间经沟通发现，被抵押和查封的房产基本都是全款购的房，而贷款购房的业主由于需要抵押贷款，基本都已备案登记。

4月27日，记者登录潍坊房产交易中心网站查询获h悉，丹桂里小区为＊＊＊＊置业有限公司（以下简称“＊＊置业”）开发，6日获批房地产预售许可。在楼盘当前预售信息里显示，该小区1号楼有573套房产已获预售许可，其中236套房产（共计14470．18平方米）被标注已限制登记，89套为已预购商品房抵押权预告登记，另有80套为不可租售押。“已限制登记就是被查封了，另外一些是被抵押给了银行，不可租售押的是政府控房。”业主孙女士说，她是购买的1单元一套公寓，两天前去房产交易中心查询，显示自己的房子属于政府控房，目前尚未解控，按理说是不能销售的。

随后，一名业主提供了一份山东省高院的判决书。该判决书载明，因与济南一家公司存在借贷纠纷，＊＊置业开发的丹桂里小区1号楼1单元房屋共计5784．93平方米被查封。“开发商收了我们的钱，然后再将房子抵押给了金融机构，并没有给我们办理备案登记。”业主尉女士说，她是购买的房产，9月开发商将房子抵押给了金融机构，抵押日期为24日至20日。虽然现在已经过了日期，但是仍未解封。

房产交易中心标注“已限制登记”

自3月底开始，不少业主就联合维权，多次找到开发商负责人王＊智讨要说法。业主吴先生说，最近一次找到王＊智，王＊智表示会在28日上午与业主就此事沟通，然而近日拨打王＊智的电话，一直无人接听。4月27日上午，记者来到位于小区北边的营销中心。在营销中心二楼办公室，自称小区物业的一名工作人员称，开发商＊＊置业为山东科技职业学院的校企，归属该校的产业中心管理。该工作人员表示，开发商的工作人员均不在，针对1号楼被抵押和查封一事，开发商与业主约定在28日上午沟通，协商相关事宜。

记者了解到，业主手中的商品房预售合同中，＊＊置业的法人代表为王＊智———现任山东科技职业学院副院长。随后，记者来到山东科技职业学院产业中心办公室，一名张姓工作人员称，＊＊置业确为该校的企业，但法人代表已不再是王＊智，目前日常负责该企业的为一名赵姓人员。当天，记者多次拨打两人电话，均无人接听。

当天下午，记者从潍坊市房产交易中心核实，潍坊房产交易中心网站上有关该楼盘信息，标注“已限制登记”的一般为被查封，具体信息则需要业主携带相关资料才能查询。截至目前，潍坊住建部门及房产交易中心暂未接到该小区业主反映的房屋被抵押和查封情况，住建部门建议遭遇此情况的业主拨打潍坊住建部门的房产问题热线反映。

【法律解读】

房产抵押贷款的条件有哪些？

（一）首先应该明确什么是房产抵押贷款？

房产抵押贷款是指借款人以新购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。

房产抵押贷款的贷款期限最长不超过30年；贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。

（二）贷款条件考虑以下方面：

1、借款人资格，主要是具稳定收入，固定工作，还要有合法的抵押物，例如可以上市交易的商品房。

2、银行委托评估公司办理评估，签订合同，贷款审批，房产抵押，合同公正，放款。

（三）一般来说，购房者只有同时具备下列条件才有要能得到贷款：

1、借款人必须是具有独立民事行为能力的个人；

2、购房者具有居住地合法的身份证明；

3、与发展商签订有商品房订购书或购房协议，并已支付订金或首期购房款；

4、同意以所购房产作抵押；

5、具备令贷款行满意的财务状况。例如有稳定收入的企业员工；信誉良好，确有偿还能力的小业主；自身收入低，但有海外亲友定期资助的居民等等。具体如何界定和把握，由贷款行审核和决定。