物业服务合同纠纷是因对不动产的使用、保护、管理和服务发生的纠纷。无论是不动产物权纠纷还是不动产债权纠纷，都应适用专属管辖制度。不动产物权纠纷是基于物权的确认、分割、占有、使用、收益、处分和保护，以及相邻关系等引起的纠纷。从物业服务内容看，物业服务企业提供包括对小区业主共有部分、共有设施的维修、养护、管理和维护，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，以及广告等公共收益的收取、使用进行公示说明等。物业服务合同签订之目的亦是为了业主更好地使用、保护和管理自己的专有和共有之不动产物权。物业服务合同纠纷之症结亦在于业主认为物业服务企业服务不到位继而拒交物业服务费，案件之审理多牵扯到合同双方对专有和共有部分物权的使用、管理、收益、保护等。认定物业服务合同纠纷是因不动产纠纷提起的诉讼，合理合法。

一、和物业发生纠纷怎么解决

1、由第三人调解这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

2、提交仲裁机关仲裁这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

3、投诉业主与物业管理公司发生纠纷时，业主可以根据《物业管理条例》规定向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。综上所述，业主和物业签订服务合同，在合同履行过程中发生纠纷，调解不成的，业主可以去法院起诉，在起诉之前要确定管辖法院。物业服务合同纠纷属于不动产纠纷，适用于专属管辖，应当到物业企业所在地法院办诉讼手续。