房地产与土地使用证的关系应当统一，并可以随有关资料变更。现实中，多数业主只有房屋所有权证，但如果土地所有权证在自己手中，就应该一致，否则会影响房屋的销售。只有持有房产证和土地使用证，才能称为现房。

根据规定，购买未来住房应当使用商品房销售标准合同，不能使用现有住房。在建的房子不难确定是否是未来的房子，以及建成后是否是现房？不一定！

根据国家对“现房”的销售规定，已建成的房屋不等于“现房”，已入住的房屋不等于“现房”，只有取得房产证和土地使用证的房屋才称为“现房”。这类现房销售不再需要《销售许可证》，而是要查验《房地产许可证》，签订合同时不必使用标准的商品房销售合同。买这种房子对购房者是有利的，但购房者要有敏锐的眼光。别冲动。买错“现房”比买未来房更容易让自己被动。

未取得土地使用证、房地产证的房屋，无论是已建房屋还是有人居住，仍应按预售期出售。除预售许可证外，购房者还应特别注意所购房屋是否已抵押。有人认为某小区已经入住，或者业主拿到了房产证，他们认为买这种房子是安全的。其实，这里有一些误解。购房者一定要明确，房子有独立产权，可以单独抵押，别人的房子没问题，并不代表你想买的房子没问题。其实，如果房子是建的，不提前出售，就更有可能被抵押。

还有一种情况，那就是“尾房”。房子建好后，还有几套要卖。预售许可证已过期，房地产许可证尚未颁发。这种“无证”的房子不能买，但买的时候一定要查清楚。最好的办法是在预售合同登记备案后坚持付款，不见兔子决不投鹰。购房者尤其要注意《北京市国土资源和房屋局关于印发北京市城市房地产转让管理办法实施意见的通知》中的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当在规定期限内申领房地产权证，自取得房地产权证书和商品房销售用地使用权证之日起持有房屋权证。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权证的，可以自取得商品房竣工备案表之日起4个月内继续进行商品房预售；但是，自取得竣工备案表之日起满4个月的，不得进行商品房预售。”这一规定意味着，有一套房子已经建好了，预售许可证本身还没有到期，但由于取得了4个月的竣工备案表而没有取得房地产许可证，因此不能出售。土地使用证与房产证的区别：土地证是证明你有土地使用权的文件；房产证是证明你有房屋所有权的文件。在一些城市，房产证和土地证是同时颁发的。房屋所有权证（即房产证）是您拥有房屋所有权的证明。凭房屋所有权证和国有土地使用证，您可以行使出售、赠与、租赁、抵押等权利，土地证只能证明您的房屋具有合法的土地使用权。如果是国有土地使用证，那么上面的房子可以出售、赠与、抵押、出租等；如果是集体土地（或宅基地），那么上面的房子就不能抵押，买卖、赠与也需要乡镇有关部门的同意。中国的土地所有权只有两种：一种是城市土地的国家所有制，另一种是村民集体所有的农村土地。因此，任何单位都不能单独买卖土地所有权，可以通过出让、划拨、租赁等方式取得土地使用权，土地使用权不能单独转让。土地上的房屋转让抵押时，所附的土地使用权也一并转让抵押。土地使用证和房产证是什么关系？

从法律角度看，房产证和土地证是业主拥有房产和土地使用权的证明，二者密不可分。没有土地证，就意味着土地所有人没有土地使用权，因此土地被占用时，就无法保护自己的合法权益。

土地使用权证又称国有土地使用权证，是指城市各级人民政府根据土地使用者的申请颁发的合法的国有土地使用权证。该证主要载明土地使用者名称、用地位置和用途、土地使用权面积、使用年限和用地范围。国有土地使用证号可向国土局查询。一般来说，开发商取得建设用地规划许可证后，就会有国有土地使用证。也就是说，开发商有了项目规划，政府又颁发了《建设用地规划许可证》，土地就可以使用了，于是就颁发了《国有土地使用证》。土地使用权。事实上，产权与土地使用权之间不存在法律上的归属关系。如果忽视土地使用权，将给住宅房地产的购买和交易带来风险。

有房产证或无土地证如何办理房产证？

对于大多数市民来说，实施不动产登记最大的影响就是房屋交易。不动产登记实施后，“房地产证”与“土地证”相结合，让一些已经买房却没有拿到土地证的业主着急了：没有土地证的房子能卖吗？有房产证，没有土地证，房产证怎么办？据不动产登记中心相关负责人介绍，市民有房地产证而没有土地证。房改房、集资房、经济适用房由各单位统一办理。据工作人员介绍，这种情况大多属于企事业单位。他们办理房改房、集资房、职工经济适用房时，只办理房产证，不办理土地证。如果是这样，市民应立即联系房改房、集资房、经济适用房办理经济适用房占用的土地，不动产统一登记的单位应当提供下列资料：

1）申请表（不动产登记中心提供）

2）房改批复或者通知，经济适用住房和集资建房

3）土地证原件和档案（单位土地证总图）

4）地籍调查表和土地证总图（旧土地证为手工版，需提交房产证原件（个人）

6）身份证明（包括产权人、委托人、单位法人）

7）购房花名册（单位提供）

8）断面测量图、房产证总图或测量报告

9）住户调查调查表和房屋分层户型图

10）购房协议

11）其他信息（重组企业需提供相关文件）在这种情况下，大部分开发商都是先为业主申请房地产证，但没有办理没有申请土地证。开发商需要向国土部门申请土地出让。竣工验收后，向房地产登记中心提供以下资料，申请办理房地产登记

1）申请表（由房地产登记中心提供）

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