市场滞后性严重影响交投——2008年第一季度广州不动产拍卖市场分析

2008年第一季度，广州市不动产拍卖会举办场次继续呈上升趋势，在广州市10区内举办的拍卖会共有180场次(不在广州市内举办的拍卖会或动产类拍卖会除外)，比2007年同期增加26场，全年举办拍卖会的拍卖行从2007年同期的62家增加至70家(见下表)。不动产的标的物累计供应数量有1534套，同比增加7.8%，但成交量却继去年第四季度之后再次呈现弱势。拍卖市场的滞后性是其成交萎缩的主因。

2008年第一季度广州不动产拍卖市场数据统计表(仅限在广州地区内)

拍卖委托方比小业主更“顽固”

2007年第四季度，因广州拍卖市场的委托方无法紧跟二手市场趋势，将“买家全包税”及时调整为“各付各税”，导致“旺季变淡”。今年第一季度，拍卖委托方的“滞后”及“顽固”表现得更为突出。在二手楼市的小业主开始逐步“放下架子”，对放盘价作出略微调整，以求顺利达至成交时，拍卖的委托方还是按照去年楼价高峰期的水平作评估标准，将待拍物业起拍价定得比二手实际行情还要高。而在遭遇首次流拍后，委托方也没有及时对市场行情作出深入评估，部分标的物起拍价下调20%看似“充分让利”，但对实用客的吸引力并不足够。今年1至3月广州举办拍卖会的场次分别80、22、78场，其中“零成交”的场次不在少数，即使3月份广州二手楼市开始局部回暖，拍卖市场仍旧是“寒气逼人”。

由于现时委托拍卖行拍卖房产的有银行、法院联合体和私人两种(两者的比例约为8∶2)，因而对流拍物业是否作出价格调整、作出多大幅度的价格调整无法达成统一的意见，某些房产在降价一次无法拍出便由委托方收回，更多的房产甚至是在首次流拍后便被收回，没有作价格调整。满堂红研究部经理周峰认为，对于银行的不良资产，银行是以收回欠费(本金+利息)为大前提，若调整后的价格不足偿还欠款，委托方宁愿再搁置一段时间，毕竟降价20%对某些大标的物来说不是一个小数目，如能在拍卖市场重新活跃时再推出来拍卖，成交价或许会达到甚至超过委托方的期望值。而对于私人委托者而言，委托拍卖行拍卖就是想通过“价高者得”的方式来获利，更加不会轻言降价。

商铺、车位首领“风骚”

自从不动产拍卖市场发展以来，住宅都是拍卖市场的成交主力，宗数比重至少有65%以上，商用物业虽然总体面积较大，但在成交宗数方面尚未能“撑起半边天”。而在今年第一季度，商用物业首次领“风骚”，合计成交宗数比重为59.9%，远超住宅类的成交宗数比重(38.4%)，剩余1.7%的成交比重为别墅、土地等其他类型。在商用物业拍卖领域中，商铺、车位表现最为突出，两类物业的拍卖成交宗数达到52.1%。第一季度商铺拍卖主要以捆绑类物业成交为主，且以中心区外围的街铺居多，成交价并不低，譬如白云区西槎路308-312号28个大小不一的街铺(1641平方米)，便是在1月初成交，折合单价8265元/平方米;天河区粤垦路两个中等面积街铺也以2.05万元/平方米的价格拍出，充分显示出后天河北现时的商业价值。反而是中心区的成交铺面多位于稍次一等商厦的二层以上，营商价值一般，故单价偏低，譬如较场西路置地大厦二层的铺价仅为6900元/平方米左右，与同地段的中华广场同层商铺价相差悬殊。

第一季度成交的车位高度集中在白云区，荔德路38号、64-72号共计46个首层车位(7～13平方米)、黄石西路某大型车库(1276平方米)皆在2月份成交，平均每个车位约为3.4万元，因上述地段的常住人口日渐增多，对车位的需求大增，预期该类车位的价值有比较明显的升值空间。中心区仅有置地大厦和江南西路玫瑰园负一、二层车位有零星成交个案，10～13平方米的车位成交价在8～11.3万元之间，前者的买家以投资客为主，后者的买家则多是小区住户。周峰认为，中心区商业地段及居住密度较大的地段车位同样紧缺，但投资客更钟情于商业地段附近的车位，主要是商业地段消费客流的流动性较强，当地车位按小时收费(不足一小时按一小时计算)能获取更多的租金利润。

海珠、番禺两区住宅成交尚可

在数量有限的住宅拍卖成交个案当中，海珠、番禺成交比重最大，两区合计的宗数比例达到43.6%，越秀区排第三位，也有17.9%的比重。据满堂红研究部的统计，总体单价在3500～4500元/平方米之间的成交比重在大，达到42.9%，其它单价区间比重无一超过11%。单价在3500～4500元/平方米之间的成交物业位于海珠的工业大道北、前进路、江南大道南;越秀的起义路、水荫路;黄埔的怡园街、大沙地东;番禺的洛溪新城、华南碧桂园、祈福新村等地。综观第一季度的住宅拍卖，成交价与起拍价之间的差距并不大，上涨幅度基本在20%以下，部分标的物还是在起拍价处直接成交，竞投客户举牌热情不高，反映出他们对市场行情比较了解，不愿盲目追高。

广州二手楼市从3月起局部回暖，本来住宅拍卖市场或多或少会受此影响在4月转暖的，但从4月份已发布的拍卖公告看，整月拍卖会举办场次极有可能会少于3月份，且住宅类标的物供应不多，这与往年的情况正好相反，显示委托方、拍卖行皆对目前拍卖市场的交投没有太大把握，惟有将部分拍卖会的举办日期延后。预计在委托方定出合理的起拍价和市场投资热情重新被激发的共同作用下，住宅拍卖市场方可回暖，这个时间最快也要在5月之后。