租赁合同的违约金比例如下：

1、违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的；

2、如果约定的违约金低于实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金；

3、如果约定的违约金过分高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金；

4、一般租赁合同违约金比例应当不超过百分之二十，如果超过百分之二十的部分，法院也是不予支持的。

一、承租人可以解除合同的情形如下：

1、租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

2、租赁物权属有争议；

3、租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

二、租赁合同的效力特别注意事项如下：

1、当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力；

2、承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任；

3、承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。总之，出租房合同违约金比例最多不超过实际损失的20％。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因合同签订时无法预计实际损失，所以可以适当多约定些违约金，待进入诉讼程序后再调低。