上海地方的房产新政细则尚未出台，公共租赁住房（简称公租房）政策方案反而有可能先行一步揭开面纱。

根据今年上海市两会透露的信息，在今年第二季度也就是本月月底，上海将公布公租房政策方案。这一方案主要目的是“解决青年职工、引进人才和来沪务工者等阶段性居住困难”。这意味着上海的住房保障覆盖面实现从以户籍人口为主扩大到城市常住人口。

在国务院最近公布的房地产调控政策中，很重要的一条就是限制异地购房。不可否认，在京沪等一线城市房价追高猛涨过程中，异地炒房是一股推波助澜的重要力量，但调控政策叫停异地购房贷款，直接导致一部分在沪工作生活的外来人口无法贷款买房。同为城市建设者，他们的居住权一样需要保障，政策关上了一扇门，就应该打开另一扇门，公租房就是应运而生的理想制度。

与此同时，相比廉租房和经济适用房，公租房也应当在保障房建设中占据更大的比重。廉租房面对的是经济条件最差，住房困难最突出的人群，属于“托底”工程，据查，截至今年4月底，上海廉租住房累计受益家庭达6.98万户。这一部分人群在整个城市人口中的比例并不高，所以廉租房不是保障房的主体。而经济适用房由于发生产权变更，导致其注定难以持续，因为土地是有限的，而居住需求可以说是无限的。同时经适房与商品房关系也很难理清，容易孳生制度漏洞和权钱交易。因此，从中央最近的表态来看，政府已经明确把公租房和廉租房作为保障房建设重点，经适房和两限房等将逐渐退出保障房建设重点。

搞好公租房建设，还有望改变目前国人住房自购比例过高的局面。目前的住房租赁市场，房东由租转售或由售转租完全根据市场行情决定，租客的居住权有“朝不保夕”之虞。而公租房由政府主导，集中新建、配建、改建、收储、转化、代理经租，不存在转租为售的短期市场行为，租客的长期居住权是有保障的。在维修、养护、管理、续租、退租等方面，与政府所辖机构打交道，其风险和成本比与个人房东打交道低得多。在新加坡、香港等地，实施公租房或类似的制度已有数十年，实例已表明在一个完善的公租房体系中，很多市民一辈子租房住并非不可接受。

从以往经验看，房市调控政策往往在一个有限时期内，对楼市产生遏制交易、平抑上涨的影响，而一个由政府主导的公租房体系，可以解决城市较大部分的住房需求，有望为房市的长期稳定夯实基础。在久经调控、僵持不下的中国楼市，眼下更值得期待的是引导未来数十年的长远之策，而非一时一地权宜之计。