何谓二手房“转按揭”?
赵先生打算购买钱小姐位于南园新村的一套二手房,但钱小姐的房子抵押给银行办理了按揭。赵先生不愿意在过户前支付所有房款给钱小姐。此时,赵先生要求钱小姐先还清银行按揭贷款,钱小姐则要求赵先生过户后马上付清所有购房款。要完成交易,没有第三方的帮助显然不可能。怎么办?对于钱小姐来说,可通过信贷担保机构来完成,即通过信贷担保公司担保,在银行申请一笔短期贷款来还清银行贷款(通常所说的赎楼),待收到赵先生的房款后再归还赎楼贷款,从而顺利出售房产。而赵先生也可以通过担保公司担保,向银行申请提前发放按揭贷款,在过户后马上付清所有房款给钱小姐,待办妥以赵先生为抵押人、银行为抵押权人的抵押登记手续后,银行解除担保公司的担保责任,从而顺利完成二手房交易。
从这些不难看出,所谓二手房“转按揭”担保业务,是指卖方将其房产转让给买方时,根据卖方(或买方)的申请,由担保公司担保,银行向申请人发放贷款,用于卖方偿清原银行贷款(或买方向卖方支付购房款),以便顺利办理房产过户的业务。
“转按揭”佣金收取没标准
事实上,钱小姐与赵先生是通过一家中介公司进行的交易,交易前双方约定代理服务费为房屋成交价格总额的2%,双方各承担1%。但中介公司通过担保公司办理“转按揭”借款时,中介公司却告诉两人,担保公司提供的担保服务要收费,每个人还要交纳2000元钱。记者调查采访发现,一宗房产交易担保费用有的按照房价的1.5%收取,有的则高达3%。据悉,二手房交易资金必须经“银行监管”后,有的房屋中介为顺利开展业务,便另外注资成立担保公司开展担保业务,收费情况同样混乱没有标准。
据了解,像钱小姐和赵先生一样需要担保公司提供担保贷款业务的不在少数。“有四到六成的买卖房市民需要办理‘转按揭’贷款。”辉达房产一位业务员介绍,资金未监管前,中介机构基本上是用“现金流”进行提前垫款,“现金流”的来源主要是其他客户与房主的交易资金,“这有很大的弊端,如桃园房产案。”
合肥市房产局一负责人解释,虽说省物价局、建设厅联合下发“关于规范房地产中介服务收费管理的通知”,但其中只对中介买卖代理服务费作出了规定,没有针对担保贷款收费标准制定详细规范,“有一点可以肯定,即任何费用收取前都应该向对方明示。如果市民认为收费不合理,可以向相关职能部门反映、投诉,如物价部门。”
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