省政府同意省建委《福建省房屋抵押管理暂行规定》，现予转发，请认真贯彻执行。

福建省房屋抵押管理暂行规定

第一条为适应福建省经济发展的需要，加强房屋抵押活动的管理，切实保障房屋抵押当事人的合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法规，制定本暂行规定。

第二条本规定所称房屋抵押，系指债务人或第三人（以下简称抵押人）为担保债务清偿，就自有房屋（或核定作为企业固定资产的公有房屋）同债权人（以下简称抵押权人）设定抵押权。抵押期间房屋所有权不变。

第三条本规定适用于合法设立的企业法人之间、公民之间和企业法人与公民之间就其在本省境内自有房屋（或核定作为企业固定资产的公有房屋）进行的房屋抵押活动。

第四条房屋产权抵押包括其相应的附属设施。

第五条房屋抵押必须遵循自愿、互利、公平、合理、合法的原则。

第六条房屋抵押担保债务的范围为主债务本身和因主债务而产生的孳息，以及不按时清偿债务给债权人造成的损失。

第七条抵押人就已出租的房屋设定抵押权时，原租赁关系继续有效。

第八条同一处房屋设定若干抵押权者，其抵押价额之和不得超过该房屋的总价值。清偿次序按批准先后确定；同时批准的，按各方债权额比例清偿。

第九条若干抵押房屋设定同一抵押权，该抵押权为不可分的担保物权。

第十条下列房屋不得设定抵押权：

（一）应履行法定产权登记手续而未登记领取房屋所有权证的房屋；

（二）所有权有争议或权属依据不充分的房屋；

（三）被依法查封、扣押或采取其它诉讼保全措施的房屋；

（四）房屋所有权证被注销或吊销的房屋；

（五）已列为国家建设征用的房屋；

（六）出典的房屋；

（七）房地产债务未清算或其它依法限制权属转移的房屋；

（八）宅基地使用权不明确的房屋；

（九）批准机关认为不能抵押的房屋。

第十一条已列入城市近期改造的房屋，其抵押期限应取得城市规划管理部门批准。

第十二条抵押人与他人共有的房屋设定抵押权时，须征得共有人的书面同意。房屋抵押涉及到土地使用权抵押时，双方当事人应向县级以上土地管理部门申请土地抵押登记；抵押撤销时，双方当事人还应到土地管理部门办理核销手续。

第十三条全民所有制企业作为国有资产的房屋设定抵押权时，须经企业主管部门审查，并报经同级国有资产管理部门批准；集体所有制企业作为固定资产的房屋设定抵押权时，须经企业主管部门批准。

第十四条中外合资、合作经营企业的房屋设定抵押权时，须经企业董事会或企业管理机构书面同意。

第十五条国家行政、事业单位的房屋原则上不做抵押。如特殊原因需抵押房屋的，应经房屋所属管理部门同意并报同级人民政府批准。

第十六条中外合作经营企业的房屋，其抵押期限，不得于合作经营期限届满前三年内设定抵押权。

第十七条外国公民、无国籍人、外商独资企业、合资企业及外国其它组织在我省境内购建的房屋，如需在国外进行抵押时，应先经房屋所在地县以上房产管理机关审查批准，方能抵押。

第十八条房屋所在地的房产管理机关为房屋抵押的批准机关。房屋抵押双方应到当地批准机关办理登记、评估和监证手续，并应以书面形式签订抵押合同。

第十九条抵押当事人办理抵押手续时，应向当地房产管理机关提交下列证件：

（一）申请书；

（二）抵押当事人双方身份证明或法人资格证明；

（三）抵押房屋的所有权证件。

涉及到土地使用权作价抵押的房屋，还应提供有法律效力的土地使用权属证明和土地管理部门签发的准予土地使用权抵押的证明。

第二十条抵押房屋的估价标准，由省房管部门会同物价管理部门具体制定。房屋抵押人和抵押权人可根据作价原则协商后，报房管机关认定，或委托房管部门评估。

第二十一条一处房屋抵押总价额达一百万元以上者（含一百万元），须报地、市房产管理机关审批，并报省建设委员会备案。

第二十二条抵押合同应写明下列内容：

（一）抵押人、抵押权人姓名（名称）、住址；

（二）抵押房屋的座落、结构、层次、面积、四至界线、价值；

（三）抵押期限；

（四）担保债务范围、用途、交付方式与期限；

（五）担保债务标的物清偿方式；

（六）抵押房屋灭失或毁损时的补救方法；

（七）违约责任与补救方法；

（八）解决争议的途径；

（九）签订日期、地点；

（十）当事人认为必要的其它事项。

第二十三条下列房屋抵押合同无效：

（一）违反国家法律和社会公共利益的；

（二）未经其他共有人同意而设定的；

（三）未经抵押批准的；

（四）违反第十条规定的。

第二十四条抵押人将设定抵押的房屋出租、更换租户、翻建、改建、扩建等，必须取得抵押权人的书面同意。

第二十五条抵押权人在房屋抵押合同期间，只有按期取息而无使用房屋的权利。

第二十六条抵押房屋依约需保险的，应由抵押人向中国境内登记注册的保险公司投保；当抵押房屋因保险事由毁损或灭失时，抵押权人为该保险赔偿金的优先受偿人。

第二十七条抵押人在抵押合同有效期宣告解散或破产的，抵押房屋不列入清算资财范围，但抵押房屋所担保的债务得以清偿后的余款除外。

第二十八条抵押人死亡，抵押房屋的继承人或受遗赠人应自接产之日起三十日内持有效证件与抵押权人到原批准机关办理有关变更手续。

抵押人死亡而无继承人或遗赠人承担债务时，抵押权人应向原批准机关申请处分抵押房屋。

第二十九条抵押人在抵押合同期内已清偿债务的，其抵押关系即行终结。抵押双方当事人应在终结之日起十日内到原批准机关办理注销手续。

第三十条抵押人抵押合同期满未依约偿还债务的，抵押权人有权选择以下两种方式处分抵押房屋：

（一）委托当地房地产交易所公开拍卖；

（二）与抵押人协商，用拍卖以外的方法处分抵押房屋。

第三十一条房屋拍卖依照下列程序：

（一）抵押权人向原抵押批准机关提交书面申请，由批准机关会同土地管理部门审核同意后，发给拍卖证明书；

（二）抵押权人向当地房地产交易所提交拍卖证明书，并委托其进行房屋拍卖；

（三）房地产交易所清查、核实抵押房屋并核定底价；

（四）由房地产交易所发布拍卖公告、日期、地点、底价等有关事项；

（五）拍卖成交后，房屋受让人持房地产交易所出具的房屋所有权转移证明，并按规定补交土地增值费（或税）后，由房产发证机关与土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。

第三十二条在拍卖成交前，如第三人对拍卖房屋的所有权提起诉讼或仲裁拍卖程序即行中止。

第三十三条抵押房屋拍卖所得价金，依下列顺序进行分配：

（一）支付拍卖费用；

（二）缴纳与该抵押房屋有关的法定税费；

（三）偿还抵押人所担保债务标的物之孳息；

（四）偿还抵押人所担保标的物；

（五）如有余款，返还给抵押人；

（六）如不足偿还，抵押权人有权保留继续追索余款权。

第三十四条抵押人在抵押期满前破产，抵押权人与其他债权人具有同样要求清偿剩余财产的权利。

第三十五条抵押房屋的登记、评估、监证和拍卖的费用收取标准，由省建委会同物委统一制定。

第三十六条违反本规定的，根据具体情节参照有关规定处以罚款，并责成补办审批手续。造成严重后果的，还要追究当事人及领导的经济、行政直至法律责任。

第三十七条本规定由福建省建设委员会负责解释。

第三十八条本规定自一九九○年四月一日起施行。

第三十九条本规定施行之前已签订或在履行的房屋抵押合同，双方当事人应于本规定施行之日起三十日内到当地房产管理机关补办审批手续。