宅基地转让协议是否有效，应分情况来看待。一般来讲，法院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：

(1)法律、法规、部门规章和政策；

(2)卖房人的现有居住条件；

(3)该房产项下的土地使用权性质；

(4)房产交付的实际情况；

(5)不是同一个集体经济组织的成员。

农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办

受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。

结合上述所列的要件，我们再来分析以下具体的买卖合同有效性问题。

1、对于城镇居民购买宅基地的买卖合同来说，因为法律法规已有明确规定，此种情况下的宅基地买卖合同违反了法律的强制性规定，因此，该买卖合同是无效的；

2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身就是该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《民法典》的相关规定，只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为，都应该认定买卖合同有效。