关于不可抗力:
开发商逾期交付房屋的原因有很多,不可抗力就是其中之一
由于在相关法律法规中很难一一列出不可抗力事件,开发商通常会对不可抗力的范围做出扩大解释,如将重大技术问题或开发商无法控制的其他因素纳入不可抗力范围,以避免因逾期交付房屋而承担违约责任,买方应在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围。如遇不可抗力,开发商应提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明文件作为豁免理由。同时,双方同意,当不可抗力事件导致房屋逾期交付超过一定期限时,买受人有权终止合同,要求开发商退还已支付的全部款项,或者要求开发商对实际逾期天数给予一定的经济补偿
关于分摊建筑面积:
作为房屋总建筑面积的一部分,分摊面积的大小直接影响购房者在这方面获得的实际使用面积
,虽然《北京市商品房销售面积计算和建筑面积分配暂行规定》等规定已作了明确规定,但在实践中,个别开发商仍在调整商品房实测面积与暂测面积之间的误差,人防工程或与房屋无关的其他区域
购房者可参照上述相关规定,仔细审查开发商在补充协议中列出的分配范围,并坚持删除不符合法律规定的部分。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率,即实际使用面积占房屋总建筑面积的比例。当开发商交付的房屋不符合约定标准时,买受人可以选择退房,并要求开发商承担违约责任。
关于装修标准:
对于预售商品房,尤其是精装修商品房,购房者必须明确这些商品房的装修标准,以免被“进口”、“高级”、“高级”等表述不清的开发商误导。
建议在补充协议中明确类型、型号、品牌、颜色、位置、方向,与该房屋有关的所有内外装修、设施和设备的可参考的市场价格和不符合上述标准的违约责任,为了最大限度地保护自己的利益
办理房屋所有权证的时间:
虽然表面上,房屋所有权是由房地产管理部门签发的,但该部门与开发商没有直接关系,不应构成其义务。然而,在实践中,房屋所有权证书的延迟发放往往是由于开发商手续不全,以及未能支付土地转让费、测绘费和其他义务
因此,有必要要求开发商做出相应承诺,确保在规定期限内履行所有义务,以确保买方能够顺利取得房屋所有权证书,否则将承担一定数额的罚款。如果超过约定期限,买受人也可以退房,要求开发商承担给买受人造成的经济损失
如果在商品房买卖过程中无法获得贷款怎么办
,购房款通常通过抵押贷款或公积金贷款分期支付。上述贷款是否获批主要取决于开发商提供的担保和买方的信用状况
如果买方在签订购房合同并支付第一期购房款后未能获得贷款批准,他将面临无法独自支付所有剩余款项的风险,从而承担违约责任。因此,应在补充协议中明确责任。如因开发商原因导致贷款未获批准,买方可选择退房,并要求开发商承担违约责任;如果是由于自身原因,您可以选择更改付款方式或要求在当时退房
关于保修责任:
与房屋质量有关的保修责任已由国家明确规定,在此不再重复。在补充协议中,最好将开发商的责任与制造商的保修、维护和更换责任结合起来,当买受人无法联系厂家时,要求开发商保证正常保修并承担一定的维修费用
开发商在促销过程中的承诺:
为了配合商品房销售,开发商或个人销售人员将通过口头介绍、广告等方式,对与商品房相关的社区环境、俱乐部、幼儿园、学校、医院、停车位、物业管理等做出承诺。上述因素直接影响购房者的生活和生活质量,实际上构成了房价的一部分。如果不能履行,将大大降低购房者的期望
开发商做出的各项承诺必须在补充协议中逐一落实,开发商的违约责任必须明确
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