在土地改革中，农村宅基地相关制度改革是其中的重要部分。据悉，国土资源部已开始对农村宅基地领域的改革做出原则性部署，2014年国土部将抓紧制定“宅基地管理办法”，完善农村宅基地管理制度。经分析，宅基地改革的范围将包括三个方面：与实现农民的财产权利相关的“宅基地抵押、担保”;与财产权和农民进城相关的“宅基地流转或转让”;与城镇化相关的“宅基地的退出”。

在土地改革中，农村宅基地相关制度改革是其中的重要部分，涉及到农村土地的集约节约利用、小产权房处置、农民的财产权能、农民向城市流转等相关问题。十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，还曾引发了“农村宅基地能否自由交易”的猜想。目前，尽管关于土地管理制度改革的总体方案尚未由国务院最终批准，但地方对宅基地能否流转、流转的相关案例极为关注，部分地方政府就类似问题向安-邦(ANBOUND)专门咨询。在此，我们对目前宅基地改革的进度和未来可操作的范围予以分析和阐述。

据悉，国土资源部已经开始对农村宅基地领域的改革做出原则性的部署。由于我国尚未有全国性的关于农村宅基地的统一法律和规章，2014年国土部将抓紧制定“宅基地管理办法”(以下简称“办法”)，完善农村宅基地管理制度。关于“办法”的制定，国土部已经会同有关部门，考虑赋予农村宅基地抵押、担保、转让过程中的相关权利及实现的相关路径。目前，国土资源部相关司局正在收集、总结地方对于宅基地管理过程中各种创新的办法和经验，作为制定“办法”的基础性材料。制定“办法”有一个重要前提，就是先搞试点总结经验，然后把试点的经验纳入到“办法”的编制中，上升为一个相对统一的规章，为以后在全国推开该项目工作提供依据。

由此可见，未来宅基地的改革方案主要来源于已有的地方对宅基地管理的创新试点经验。结合十八届三中全会《决定》中的相关条文，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。我们认为宅基地改革的范围将包括三个方面：与实现农民的财产权利相关的“宅基地抵押、担保”;与财产权和农民进城相关的“宅基地流转或转让”;与城镇化相关的“宅基地的退出”。

为解决农村资金短缺问题而赋予农民宅基地抵押、担保、转让的权利将会成为宅基地改革最核心的内容。之所以有这样的论断，一是因为十八届三中全会《决定》中的相关条文，城乡土地同权同价指的是“农村集体经营性建设用地”，而宅基地属于“集体非经营性建设用地”;与宅基地相关的内容，体现在“农民的财产性收入”部分。二是宅基地一再被确认不能“自由交易”，国土部长称，城里人到农村买地建房属于“逆城镇化”行为，是坚决不能允许的。这意味着宅基地改革中，自由交易的通道未被开启，而金融功能被放大。那么地方相关试点情况如何呢?在部分地区，宅基地使用权在确权颁证后被用于农村产权抵押融资。例如，广东省于2012年在梅州、湛江、云浮等地启动的农村金融改革创新试验，推进了“农村宅基地和土地承包经营权抵押贷款试点”。同年，宁夏平罗县作为中国农村综合改革试点县之一，探索建立了农村土地产权抵押融资制度，农民可以用农村土地承包经营权、流转经营权和宅基地使用权向银行进行抵押贷款。

宅基地流转或转让范围的变化是宅基地改革最具突破性的部分。在当前法律制度框架下，农村宅基地及在其上兴建的农民住房禁止转让给外村村民和非农业户口居民。其流转的方式，系根据农村集体经济组织人口和居住面积情况，由农村集体经济组织在其内部进行调整和分配。在地方试点中，宅基地上农民住房流转的范围具有改革的可能性。2013年8月，广东省法制办就《广东省农村宅基地管理办法(送审稿)》公开征求意见，里面就提出了宅基地在本村、本镇农民之间流转的方案。2013年9月，温州市出台了《农村产权交易管理暂行办法》，明确12类农村产权可上市交易，其中最显著的一条是，农民房屋所有权可在县域内农户之间交易。由于农民房屋转让后，宅基地使用权随之转让，间接实现了农村宅基地在县域范围的有限交易。

探索宅基地退出机制是地方政府在城镇化集约利用土地中最值得研究的问题。由于缺乏完善的退出机制，多地出现“一户多宅”的局面，部分宅基地甚至出现闲置。因此，设计宅基地退出机制对于建设用地指标转换有着重要意义。成都、重庆就利用了相关的制度设计，实行“地票交易”。继成都、重庆之后，湖北省在今年的省委一号文件提到“选择若干乡镇开展农村宅基地有偿退出机制试点”，鄂州成为全国第三个规范化试行地票交易的城市。此外，安徽宁国市、湖北武汉市、四川德阳市等地在十八届三中全会后也在探索农村宅基地退出机制，对自愿退出宅基地且今后不再重新申请宅基地的农户，予以建设性补偿、实物补偿、货币补偿等补偿方式。

在以上宅基地改革的三个方向中，国家对实现农村宅基地的转让、抵押、担保等财产权更为关注，而地方可能对宅基地退出带动的土地置换、建设用地指标转换更感兴趣。但地方不管要进行何种方向的改革，都需要获得国家授权成为试点，在规定的范围内进行。