陷阱一：建设项目用地抵押时，开发商在未告知买受人抵押事实的情况下，与买受人签订商品房买卖合同，合同中未注明该类房屋的瑕疵，从而消除购房者的后顾之忧，顺利收取定金和首付。

陷阱二：建设项目用地抵押时，开发商为了顺利将土地抵押转为在建工程抵押，往往在与买受人签订合同后不为买受人办理登记备案手续。陷阱三：开发商在未告知抵押权人或者买受人抵押事实的情况下，将在建工程抵押的房屋出售给买受人。签订房屋收付合同后，开发商长期不为购房人办理登记（设定为抵押的房屋不能登记）。因此，为防范购房风险，购房人在签订合同前，必须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》。土地设定抵押的房屋，应当注明许可证备注栏的备注。

以在建工程抵押的，还将在《商品房预售许可证》上加盖抵押章。

买受人在签订土地抵押房屋合同时，应当要求开发商在合同中注明土地抵押权的瑕疵，并督促开发商在合同签订后5日内（不超过30日）按期办理登记备案手续，防止开发商将土地抵押权转为在建工程抵押时，将已售出的房屋作为在建工程抵押。

在建工程已抵押的房屋，买受人必须在开发商签署房屋认购书后办理解除抵押手续，方可与开发商签订合同；首付款或房款必须在开发商办理抵押手续后支付登记和备案。预售商品房按揭的效果如何？

1。房地产开发企业设立的预售商品房抵押权属于买卖合同。在房屋竣工交付前，业主是一家房地产开发企业。业主对他的财产拥有完全的自主权。当然，房地产开发企业可以将在建房屋抵押。但此时，预售方通过签订预售合同将房屋预售给买受人的，买受人根据预售合同对特定标的物有求偿权和对未来利益的期待权，本质上属于债权。预售人将待售房屋抵押后，抵押人取得的抵押权是一种物权。

如果预售人未能及时与抵押权人清偿债务，抵押权人有权按照物权优先于债权的原则优先对该房屋行使抵押权，这对买受人极为不利。因此，预售商品房再抵押应当无效。

在特殊情况下，对预售房屋需要抵押的，应严格规定抵押设立条件和抵押贷款占开发房屋价值的比例，避免开发商完全“借鸡下蛋”。而且，对于已经抵押的合同，在开发商还贷前，购房人的部分房款应存入银行，开发商只有在交易权利无瑕疵的前提下才能拿到房款。

2。最畅销商品房的买方抵押实际上，最畅销商品房的买方抵押主要是预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以将来获得的权益为基础的。由于我国实行商品房预售合同登记备案制度，这种可以在将来取得的不动产，在登记备案后都有明确规定。因此，可以作为抵押物，这与房地产抵押的特殊性并不矛盾。而且，商品房预售按揭也符合国际惯例。因此，对预售商品房的买受人设置预购住房抵押权是行之有效的。三。双重抵押。

在实际操作中，往往会有预售房屋被开发商抵押，购房者在购房时以房屋为抵押主体设置抵押，这大大增加了抵押权人和预购者的利息风险系数。重复抵押无效。